COMO REGULARIZAR IMÓVEL JÁ CONSTRUÍDO

Zilda Simao
26 de mar. de 2020
7 min de leitura

Atualizado: 11 de mar.

A regularização de um imóvel já construído envolve diversos passos e documentos, como:

Contratar um profissional habilitado, como um engenheiro ou advogado;
Elaborar um projeto técnico da edificação;
Solicitar o alvará de construção à prefeitura;
Emitir o habite-se, após a aprovação do projeto técnico e das ligações de água, energia e esgoto;
Obter a Certidão Negativa de Débitos junto ao INSS na Receita Federal;
Averbar a edificação na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.

Para averbar um imóvel já construído, é necessário apresentar os seguintes documentos:

Cópia do IPTU, Certidão de conclusão da obra, Solicitação do interessado, Habite-se.

O processo de regularização de imóveis pode ser demorado e exige paciência, além de custos com taxas e registro de imóveis, mas se você tiver sendo amparado por um profissional qualificado o processo é mais tranquilo.

SEU IMÓVEL ESTÁ IRREGULAR

Enquanto não for feito o processo acima seu imóvel está irregular e você pode ser multado pela Prefeitura Municipal e Receita Federal.

Isso mesmo, enquanto a obra não é regularizada a prefeitura não tem como cobrar a taxa de IPTU sobre a construção, pois isso em algumas cidades é tirada foto área e iniciado o processo de cobrança de IPTU, inclusive dos últimos cinco anos.

O mesmo processo da Prefeitura a Receita Federal está fazendo em algumas cidades a fim de evitar a prescrição da cobrança do imposto sobre a construção.

DIFICULDADE DE VENDA DO IMÓVEL IRREGULAR

Se você precisar vender seu imóvel e a obra estiver irregular você enfrentará várias dificuldades, principalmente se a venda necessitar de financiamento bancário.

O banco não consegue fazer o processo de financiamento se a obra não estiver averbada na matrícula do imóvel.

Somente com a averbação na matrícula é que a sua casa passa a exigir. Até então você tem apenas um terreno.

Como o processo de regularização pode levar de 03 meses a 12 meses dependendo da prefeitura, talvez o comprador desista do imóvel e vá procurar outro imóvel já regularizado.

DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL IRREGULAR

Os imóveis irregulares são desvalorizados de 30% a 70% do seu valor real de mercado.

Esta desvalorização ocorre pela dificuldade na regularização, demora do processo e necessidade de financiamento.

Desde 2025, a Receita Federal intensificou a fiscalização de obras civis ainda não regularizadas e está notificando proprietários de imóveis cadastrados no Cadastro Nacional de Obras (CNO) para realizarem a regularização até o dia 30 de setembro de 2025. O procedimento deve ser feito exclusivamente online, através do Portal e-CAC da Receita Federal. Caso não seja realizado dentro do prazo, o proprietário pode ser selecionado para procedimento fiscal manual, sujeito à autuação e multas. Veja informações oficiais em:

Portal da Receita Federal sobre a ação: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/noticias/2025/agosto/receita-federal-intensifica-acao-para-regularizacao-de-obras-em-todo-o-pais

Instruções oficiais de como regularizar sua obra: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/construcao-civil/sero/afericao

Além desses aspectos fiscais, orienta-se sempre verificar os procedimentos específicos com a prefeitura do município, pois prazos e exigências locais podem ser prorrogados ou alterados conforme a legislação mais recente, como ocorreu na cidade de São Paulo com a prorrogação do prazo para regularização de edificações até 31 de dezembro de 2025.

Atualização Março 2026

Resumo da Atualização: Em 2026, a regularização de imóveis tornou-se 100% digital e a fiscalização mais rigorosa. A Receita Federal consolidou a malha fina contínua via CNO e SERO. Obras com mais de 5 anos possuem decadência do INSS, mas a emissão da CND no sistema segue obrigatória. Além disso, o Provimento nº 149/2023 do CNJ padronizou o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) operado pelo ONR, integrando definitivamente os cartórios no Brasil.

Olá novamente! Como vimos no artigo principal, manter seu imóvel irregular é um verdadeiro risco para o seu patrimônio. Agora que estamos em março de 2026, as regras do jogo ficaram ainda mais precisas e, principalmente, tecnológicas. Se você acha que a fiscalização da Receita Federal foi apenas uma 'onda' que acabou em 2025, preste muita atenção nas novidades e aprofundamentos que trago a seguir para garantir que sua propriedade não sofra desvalorização.

A Fiscalização Contínua da Receita Federal: CNO e SERO

Muitos clientes chegam ao nosso escritório acreditando que existia uma 'anistia' que expirou em 2025 ou que houve um fim de prazo amigável. Isso não é verdade! O fluxo de fiscalização de obras civis não parou; pelo contrário, ele se tornou uma rotina contínua. A Receita Federal utiliza o Cadastro Nacional de Obras (CNO) e o Serviço Eletrônico para Aferição de Obras (SERO) de forma perene e implacável para cruzar dados com as Prefeituras.

Uma dúvida muito comum que recebo é: "Dra. Zilda, minha obra foi terminada há mais de 5 anos, então não preciso fazer nada no SERO, certo?". Errado! É verdade que obras concluídas há mais de 5 anos possuem o direito à decadência do INSS, o que significa que o imposto previdenciário sobre a construção prescreveu e você não precisará pagar esse valor. Contudo, você ainda precisa obrigatoriamente passar pelo sistema do SERO para abrir o CNO, comprovar documentalmente a idade da obra e emitir a Certidão Negativa de Débitos (CND), mesmo que a guia de pagamento (DARF) saia com valor zerado. Sem essa CND, é impossível fazer a averbação na matrícula do cartório.

A Revolução Digital nos Cartórios: Provimento CNJ nº 149/2023 e o ONR

Outro ponto técnico crucial que todo proprietário deve entender nesta atualização de 2026 é a consolidação do Provimento nº 149/2023 do CNJ (Conselho Nacional de Justiça). Esse provimento é o marco definitivo que instituiu o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça para o Foro Extrajudicial. Ele regulamentou de forma profunda o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI).

Toda essa gigantesca estrutura digital de registros é operada pelo ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis). Mas, atenção: cuidado com o terrorismo e as informações falsas que circulam na internet! Ferramentas de auxílio como o SIG-RI e o IERI-e, vinculadas ao ecossistema do ONR, servem para facilitar a gestão registral, a interoperabilidade e a emissão de certidões eletrônicas em todo o território nacional. Eles não alertam autoridades automaticamente para te multar e não aplicam multas de forma autônoma. O ONR é a plataforma de integração, a ponte digital.

Quem tem o poder de analisar a sua documentação e, se houver divergências ou falta de CND do SERO, emitir uma 'nota de devolução' (ou seja, 'travar' o registro até que você corrija a falha) continua sendo exclusivamente a figura do Oficial de Registro de Imóveis do seu município. O novo sistema eletrônico apenas tornou a fiscalização cruzada muito mais ágil, significando que eventuais irregularidades serão detectadas rapidamente no balcão digital do cartório.

Exemplo Prático Atualizado: Imagine que o Sr. João construiu uma casa no fundo do seu terreno em 2018 e nunca a regularizou na prefeitura ou no cartório. Em 2026, ele decide vender o imóvel, e o comprador precisa de um financiamento bancário. Como a obra tem mais de 5 anos, João tem direito à decadência do INSS. Porém, para conseguir vender, ele precisa de apoio profissional para: 1) Abrir o CNO; 2) Inserir o IPTU antigo e fotos de satélite no sistema SERO provando o término da obra em 2018; 3) Emitir a CND da Receita Federal com valor zerado; 4) Obter o Habite-se na Prefeitura. Com tudo em mãos, o processo é enviado eletronicamente pelo SREI. O Oficial de Registro de Imóveis analisa o pacote de acordo com as normas do Provimento 149/2023 do CNJ e, estando perfeito, realiza a averbação da construção na matrícula. Só então, a casa passa a existir juridicamente e o banco libera o financiamento. Se João tentasse ignorar o SERO, o Oficial emitiria uma nota de devolução e o negócio seria perdido.

Mito (O que muita gente acha) Verdade (Regras consolidadas em 2026)

O prazo para regularizar na Receita Federal encerrou em 2025. Não houve 'anistia'. A malha fina da Receita é um fluxo contínuo. Quem não regularizou ainda está sujeito a autuação fiscal.

Obras antigas (mais de 5 anos) não precisam do sistema SERO. Precisam sim. A obra possui decadência do INSS, mas a emissão da CND pelo SERO é obrigatória para o cartório aceitar a averbação.

O ONR aplica multas se a matrícula estiver desatualizada. O ONR e o SREI não aplicam multas autônomas. Eles integram os cartórios. Quem barra o registro via 'nota de devolução' é o Oficial de Registro de Imóveis.

Perguntas Frequentes (FAQ) sobre Regularização Imobiliária

1. O ONR aplica multas se meu imóvel estiver irregular?

Não. O Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) é responsável apenas pela infraestrutura digital (SREI) que conecta os cartórios. O ONR não tem competência para aplicar multas ou confiscar bens. As multas por obras irregulares são aplicadas pelas Prefeituras Municipais ou pela Receita Federal em casos de sonegação previdenciária.

2. Minha obra tem mais de 5 anos. Estou isento de regularizar no SERO?

De forma alguma. O que ocorre com obras terminadas há mais de cinco anos é a chamada decadência. Isso isenta você de pagar os impostos ao INSS relativos à construção. Contudo, para que o Oficial de Registro de Imóveis faça a averbação (amparado pelo Provimento 149/2023 do CNJ), você é obrigado a declarar a obra no CNO e emitir a Certidão Negativa de Débitos (CND) através do SERO, mesmo que não haja valor a pagar.

3. O prazo da Receita Federal para regularização de obras acabou?

Não. Embora houvesse alertas intensivos até o final de 2025, o processo não se trata de um programa com data de validade ou anistia. A fiscalização tornou-se uma ferramenta de monitoramento contínuo. Imóveis irregulares continuam sendo notificados e podem ser encaminhados para a malha fiscal a qualquer momento.

Portanto, se você não sabe por onde começar a regularizar seu imóvel frente a todas essas novas tecnologias e provimentos, entre em contato com nossa equipe. Atendemos de forma online em todo o Brasil e podemos guiar você com total segurança jurídica.