Distrato de imóvel na planta em 2026: o que mudou com as últimas decisões do STJ e quais são seus direitos

12 de Janeiro de 2026

Introdução

Distrato de imóvel na planta em 2026: o que mudou com as últimas decisões do STJ e quais são seus direitos

Nos últimos anos, milhares de compradores de imóveis na planta enfrentaram um cenário angustiante: a necessidade de desistir do contrato e a surpresa com retenções elevadas de valores pagos pelas incorporadoras. A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos, trouxe regras específicas sobre devoluções e penalidades. Contudo, em 2025, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu decisões fundamentais que redefiniram a aplicação dessa lei quando há relação de consumo, reafirmando a prevalência do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Este artigo explica, de forma simples, prática e didática, o que o STJ decidiu, quais são os limites de desconto, como funciona o cálculo do reembolso, os prazos legais e o passo a passo para recuperar seus valores em caso de distrato.

______________

O que é o distrato de imóvel na planta?

O distrato ocorre quando o comprador desiste do contrato de promessa de compra e venda antes da entrega definitiva do imóvel. Essa desistência pode acontecer por diversos motivos: perda de renda, desemprego, alteração de planos familiares ou impossibilidade de continuar pagando as parcelas.

Por muitos anos, era comum que contratos previssem perda quase total dos valores pagos, o que gerava grande insegurança jurídica ao consumidor.

______________

A Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018)

A Lei dos Distratos alterou a legislação imobiliária para permitir, em regra:

• Retenção de até 25% dos valores pagos (ou até 50% em casos específicos de patrimônio de afetação, conforme o tipo de contrato);

• Cobrança de taxa de fruição em determinadas hipóteses;

• Devolução dos valores apenas ao final da obra ou de forma parcelada.

Na prática, muitas incorporadoras passaram a aplicar a lei de forma automática, mesmo quando o contrato envolvia um consumidor pessoa física, gerando retenções excessivas.

______________

O que o STJ decidiu em 2025 no RECURSO ESPECIAL Nº 2106548 - SP (2023/0393051-0)

Nesta decisão recente e altamente relevante, o STJ entendeu de que:

Quando o contrato de compra e venda de imóvel configura relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei dos Distratos, por ser esta Lei reguladora geral de todos os contratos de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento do solo urbano.

Isso significa que a Lei nº 13.786/2018 não pode ser aplicada de forma a esvaziar a proteção do consumidor, pois o CDC, além de conter normas de caráter principio lógico, é mais especial que a Lei dos distratos.

Principais pontos decididos pelo STJ

1. Limite máximo de retenção: 25% dos valores pagos mesmo em contratos assinados após a Lei dos Distratos, a incorporadora não pode reter mais do que 25% do total efetivamente pago pelo consumidor, sob pena de cláusula abusiva.

2. Vedação ao enriquecimento sem causa:

A retenção excessiva viola os arts. 51, IV e 53 do CDC, pois permite que a incorporadora fique com grande parte do dinheiro e ainda revenda o imóvel.

3. Taxa de fruição tem exceções importantes:

o Lote não edificado: em regra, não é devida a taxa de fruição, pois não houve uso econômico do bem.

o Lote ou imóvel edificado: só pode ser cobrada se houver efetiva fruição e requisitos legais bem definidos, e não entra no limite dos 25%, sendo analisada separadamente.

4. Devolução imediata dos valores:

O STJ entende que a devolução tem natureza indenizatória e cominatória, de modo que a restituição deve ocorrer de forma imediata, e não apenas ao final da obra ou de maneira parcelada.

______________

Exemplo prático de cálculo do reembolso

Imagine a seguinte situação:

• Valor total pago pelo comprador a título de compra e venda: R$ 500.000,00

• Distrato por iniciativa do consumidor

📌 Aplicando o entendimento do STJ:

• Retenção máxima permitida: 25% = R$ 125.000,00

• Valor mínimo a ser devolvido ao consumidor: R$ 375.000,00

Qualquer cláusula que autorize retenção superior a esse limite pode ser considerada abusiva e ilegal.

______________

Passo a passo para recuperar seus valores no distrato

1. Reúna a documentação

o Contrato e aditivos

o Comprovantes de pagamento

o Material publicitário do empreendimento

2. Analise as cláusulas de distrato

Verifique percentuais de retenção, taxa de fruição e prazos de devolução.

3. Faça contato formal com a incorporadora

Solicite a devolução dos valores com base no CDC e no entendimento atual do STJ.

4. Registre tudo por escrito

E-mails, notificações e protocolos são essenciais.

5. Busque orientação jurídica especializada

Caso a incorporadora se recuse a devolver corretamente os valores, é possível ingressar com ação judicial para revisão do distrato.

______________

Perguntas frequentes (FAQ)

1. Assinei o contrato após 2018. Ainda assim posso pedir a limitação de 25%?

Sim. O STJ decidiu que, havendo relação de consumo, o CDC prevalece, independentemente da data do contrato.

2. A incorporadora pode ficar com todo o valor pago?

Não. A perda substancial ou total dos valores é considerada abusiva.

3. Lote sem construção gera taxa de fruição?

Em regra, não. O STJ entende que não há fruição econômica nesse caso.

4. O dinheiro precisa ser devolvido imediatamente?

Sim, nas relações de consumo, a restituição deve ser imediata.

______________

Conclusão

Esta e outras decisões do STJ de 2025 representam um avanço significativo na proteção do comprador de imóvel na planta. Elas deixam claro que a Lei dos Distratos não pode se sobrepor ao Código de Defesa do Consumidor, garantindo limites razoáveis de retenção, devolução imediata e afastando abusos contratuais.

Se você desistiu da compra de um imóvel na planta ou teve valores retidos de forma excessiva, é muito provável que tenha direito à restituição de parte significativa do que pagou.

Importante informar que, as decisões do STJ ainda não são unânimes, de modo que em alguns casos, as decisões são contrarias a esta, mas como Advogada Especialista em Direito Imobiliário recomendo sempre uma análise do caso antes da Ação Judicial para restituição dos valores pagos.

______________

Se você se enquadra no caso acima, clique no botão abaixo e entre em contato com nossa equipe para uma avaliação de seus direitos.

Quero regularizar meu imóvel

Zilda Simão

Advogada Especialista em imóveis

OAB/SP 264082