COMO REGULARIZAR IMÓVEL JÁ CONSTRUÍDO

A regularização de um imóvel já construído envolve diversos passos e documentos, como: 

• Contratar um profissional habilitado, como um engenheiro ou advogado;

• Elaborar um projeto técnico da edificação;

• Solicitar o alvará de construção à prefeitura;

• Emitir o habite-se, após a aprovação do projeto técnico e das ligações de água, energia e esgoto;

• Obter a Certidão Negativa de Débitos junto ao INSS na Receita Federal;

• Averbar a edificação na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.

  
  

Para averbar um imóvel já construído, é necessário apresentar os seguintes documentos:

• Cópia do IPTU, Certidão de conclusão da obra, Solicitação do interessado, Habite-se. 

  
  

O processo de regularização de imóveis pode ser demorado e exige paciência, além de custos com taxas e registro de imóveis, mas se você tiver sendo amparado por um profissional qualificado o processo é mais tranquilo.

SEU IMÓVEL ESTÁ IRREGULAR

Enquanto não for feito o processo acima seu imóvel está irregular e você pode ser multado pela Prefeitura Municipal e Receita Federal.

Isso mesmo, enquanto a obra não é regularizada a prefeitura não tem como cobrar a taxa de IPTU sobre a construção, pois isso em algumas cidades é tirada foto área e iniciado o processo de cobrança de IPTU, inclusive dos últimos cinco anos.

O mesmo processo da Prefeitura a Receita Federal está fazendo em algumas cidades a fim de evitar a prescrição da cobrança do imposto sobre a construção.

DIFICULDADE DE VENDA DO IMÓVEL IRREGULAR

Se você precisar vender seu imóvel e a obra estiver irregular você enfrentará várias dificuldades, principalmente se a venda necessitar de financiamento bancário.

O banco não consegue fazer o processo de financiamento se a obra não estiver averbada na matrícula do imóvel.

Somente com a averbação na matrícula é que a sua casa passa a exigir. Até então você tem apenas um terreno.

Como o processo de regularização pode levar de 03 meses a 12 meses dependendo da prefeitura, talvez o comprador desista do imóvel e vá procurar outro imóvel já regularizado.

DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL IRREGULAR

Os imóveis irregulares são desvalorizados de 30% a 70% do seu valor real de mercado.

Esta desvalorização ocorre pela dificuldade na regularização, demora do processo e necessidade de financiamento.

Desde 2025, a Receita Federal intensificou a fiscalização de obras civis ainda não regularizadas e está notificando proprietários de imóveis cadastrados no Cadastro Nacional de Obras (CNO) para realizarem a regularização até o dia 30 de setembro de 2025. O procedimento deve ser feito exclusivamente online, através do Portal e-CAC da Receita Federal. Caso não seja realizado dentro do prazo, o proprietário pode ser selecionado para procedimento fiscal manual, sujeito à autuação e multas. Veja informações oficiais em:​

Portal da Receita Federal sobre a ação: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/noticias/2025/agosto/receita-federal-intensifica-acao-para-regularizacao-de-obras-em-todo-o-pais​

Instruções oficiais de como regularizar sua obra: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/construcao-civil/sero/afericao​

Além desses aspectos fiscais, orienta-se sempre verificar os procedimentos específicos com a prefeitura do município, pois prazos e exigências locais podem ser prorrogados ou alterados conforme a legislação mais recente, como ocorreu na cidade de São Paulo com a prorrogação do prazo para regularização de edificações até 31 de dezembro de 2025.

Portanto, se você não sabe por onde começar a regularizar seu imóvel entre em contato com nossa equipe. Atendemos de forma online também.

Quero regularizar meu imóvel

Zilda Simão

Advogada Especialista em imóveis

OAB/SP 264082