VALIDADE DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Antes de falar sobre a validade do registro de uma incorporação imobiliária é necessário esclarecer para quem não é da área o que significa esta atividade.

A incorporação imobiliária é a atividade de construção e negociação de unidades, como a construção de um prédio e a venda de apartamentos.

A norma legal que regula o tema é a lei 4.864/1965, e em seu artigo 28 parágrafo único o legislador redigiu seu conceito: "atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas".

Portanto, para que seja colocado à venda na planta (sem construção) unidades de um prédio ou casas de condomínio, é necessário o registro de uma incorporação imobiliária no cartório de registro de imóveis, configurando um dever do incorporador nos termos do artigo 32 da citada lei.

Obtido o referido registro, o Incorporador precisa se preocupar, entre outras coisas, com o prazo de validade do mesmo e com o que pode ser feito nesse período de tempo.

O registro da incorporação tem validade de 180 dias, contados da data do registro no Cartório de Registro de Imóveis. Dentro deste prazo o incorporador deverá concretizar a incorporação e, se isto não ocorrer, deverá revalidar o registro da incorporação para poder negociar unidades, conforme dispõe o artigo 33 da Lei 4.591/64: "O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo."

Passado este prazo sem a prova da concretização ou a averbação da revalidação da incorporação, não poderão ser registradas na matrícula do empreendimento qualquer ato de alienação ou oneração de unidades autônomas.

Portanto, registrou uma incorporação, fique atento ao prazo de 180 dias para que não haja necessidade de revalidação ou até mesmo quando chegar no ato de averbação da construção, se deparar com nota devolutiva do cartório de registro solicitando que você comprove a concretização.

Mas o que posso fazer para provar a concretização dentro do prazo de 120 dias?

A resposta está nas normas de serviços da Corregedoria do Estado de São Paulo no item 223, capítulo XX, vejamos:

"Para fins do artigo 33 da Lei nº 4.591/64, considera-se concretizada a incorporação em caso de venda ou promessa de venda de ao menos uma das unidades autônomas, contratação da construção, obtenção de financiamento à produção ou decorrência do prazo de carência previsto no registro do empreendimento sem que a incorporação tenha sido denunciada pelo incorporador.

Nesta última hipótese, será necessária a revalidação da incorporação se, decorrido o prazo de validade do alvará de aprovação ou de execução da obra, nenhuma das outras primeiras hipóteses tenha ocorrido ou a obra não tenha sido iniciada."

Assim, basta uma venda ou promessa de venda de 01 unidade com firma reconhecida nas assinaturas, ou a contratação da construção, ou até mesmo a obtenção de financiamento à produção dentro do prazo de 180 dias.

Uma assessoria especializada é fundamental dada a complexidade da legislação sobre o assunto, que pode ser consultada aqui.

Realizado uma das hipóteses acima, não necessariamente, precisa informar o cartório de registro dentro do prazo. A prova é aceita posteriormente também nos termos do item 223.1 da Corregedoria: "A informação da concretização poderá ocorrer a qualquer tempo, ainda que decorridos os 180 (cento e oitenta) dias previstos no artigo, desde que autêntica e comprovada."

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Atualização Dezembro de 2025

Desde a publicação original deste artigo, o cenário jurídico da incorporação imobiliária no Brasil tem passado por importantes atualizações, visando maior segurança jurídica, desburocratização e clareza nos procedimentos. Duas das mudanças mais relevantes vieram por meio da Lei nº 14.382/2022 e da Lei nº 14.711/2023, complementadas por recentes provimentos do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

Em relação à validade do registro da incorporação imobiliária, a Lei nº 14.382/2022, que modernizou e simplificou os registros públicos, trouxe clareza ao artigo 33 da Lei nº 4.591/64. Ficou ratificado que o registro da incorporação é válido pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias.

Caso a incorporação não seja concretizada dentro desse período — seja pela formalização de alienação ou oneração de alguma unidade futura, pela contratação de financiamento para a construção ou pelo início das obras do empreendimento — o incorporador só poderá negociar unidades após averbar a atualização das certidões e demais documentos com prazo de validade vencido, conforme previsto no artigo 32 da mesma lei. O procedimento de revalidação, que exige a atualização documental, deve ser reiterado a cada 180 dias enquanto a incorporação não se concretizar na matrícula do imóvel.

Outra legislação significativa é a Lei nº 14.711/2023, conhecida como o Marco Legal das Garantias, publicada em outubro de 2023. Embora não altere diretamente o prazo de validade do registro de incorporação, esta lei promoveu um aprimoramento substancial nas regras de garantia, na execução extrajudicial de créditos e na alienação fiduciária, com impactos indiretos na dinâmica dos empreendimentos imobiliários. A norma visa facilitar o acesso ao crédito e desburocratizar os registros, permitindo, por exemplo, a constituição de alienações fiduciárias sucessivas sobre o mesmo imóvel, o que reflete uma flexibilização e modernização no uso de garantias no setor.

Além das alterações legislativas, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) tem atuado na uniformização de procedimentos registrais. O Provimento CN-CNJ nº 169/2024, de maio de 2024, que atualiza o Provimento nº 149/2023, trouxe importantes esclarecimentos sobre o "registro único da incorporação e da instituição do condomínio especial sobre frações ideais". Este provimento elucida que o registro da incorporação imobiliária cria um "condomínio de frações ideais" ou "condomínio protoedilício", que possui regime jurídico distinto do "condomínio edilício". Essa distinção é crucial para definir os estágios do empreendimento e reforça que o registro do condomínio edilício não é dispensado pelo registro anterior da incorporação, conferindo maior segurança jurídica e clareza interpretativa ao § 15 do artigo 32 da Lei nº 4.591/64.

Referências

• LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964 - Portal da Câmara dos Deputados

• Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022 - Planalto

• Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023 - Planalto

• Provimento CN-CNJ n. 169, de 27 de maio de 2024 - IRIB

• CNJ atualiza normas para registro único de incorporações e condomínios especiais - ANOREG/BR

• A diferença entre a revalidação da incorporação imobiliária e a renúncia ao prazo de carência - Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados

• A recente publicação da Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias): a desburocratização do registro e a efetividade na execução das garantias – William Freire Dúvidas, entre em contato.

Zilda Simão

Advogada Especialista em Direito Imobiliário

OAB/SP 264.082