A CONSTRUTORA PODE REPASSAR AO COMPRADOR OS "JUROS DE OBRA" COBRADO PELO BANCO NO CASO DE IMÓVEL NA PLANTA?
- Zilda Simao
- 8 de jul. de 2020
- 3 min de leitura
Atualizado: 9 de dez. de 2025
A compra de imóvel na planta!
A compra de imóvel na planta é diferente da compra de imóvel pronto. Por mais que o objeto seja o mesmo: IMÓVEL, a lei que disciplina é diferente, bem como os custos também são diferentes.
Um dos pontos diferentes é o assunto deste post - juros de obras cobrados pelo Banco durante a construção.
No imóvel pronto, por mais que você faça financiamento não haverá esta cobrança.
Já no imóvel na planta haverá a cobrança.
Qual o motivo do banco cobrar juros de obra no imóvel na planta?
Como você compra o imóvel na planta, sem construção, o financiamento bancário é assinado antes da obra. Somente a partir da assinatura com o banco é que a obra começa.
Desta forma, durante o período da fase de obras, o mutuário (promitente comprador) paga ao banco somente os encargos contratuais, não havendo pagamento ou abatimento do valor do empréstimo obtido.
Somente após a fase de construção, passa o mutuário a realizar o pagamento das parcelas mensais, devidamente ajustadas nos termos do contrato, pelo período que tiverem negociado no momento da assinatura do mesmo.
Ou seja, inicia-se, após a entrega das chaves, o período de pagamento do principal (amortização), assim considerado o valor que efetivamente é objeto do contrato de mútuo bancário.
Porém, atenção! A incidência de juros de obra só pode ser realizada durante o período de construção do imóvel, devendo cessar a sua aplicação com a entrega da unidade, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro.
A legalidade dessa cobrança é reconhecida, também, se houver atraso na obra. No entanto, nesse caso, quem deverá arcar com tal cobrança será a empresa que deu causa ao atraso.
Como é feito a cobrança?
Na Caixa Econômica Federal a cobrança é debitada na conta do comprador.
Se não houver saldo suficiência, em alguns casos, a cobrança é repassada para a construtora.
Se houver o débito na conta da Construtora esta pode fazer o repasse ao Comprador.
Legalidade da cobrança por parte dos bancos.
A legalidade da cobrança já vinha sendo reconhecida pelos Tribunais chegando até o Superior Tribunal de Justiça, o qual consolidou a decisão no enunciado 0657.
Portanto, O repasse por parte do Vendedor ao Comprador da cobrança realizada pelo Banco dos chamados "juros de obras" nos contratos de financiamento de imóveis na planta e dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida- PMCMV sob a modalidade de crédito associativo é legal.
Se você ainda ficou com dúvidas de quem deve pagar os juros de obra, principalmente, no caso de atraso da entrega das chaves, chame nossa equipe no link abaixo.
Atualização Dezembro de 2025
Em dezembro de 2025, o entendimento jurídico sobre a cobrança de "juros de obra" (ou taxa de evolução de obra) permanece consolidado em favor do consumidor, especialmente quando há atraso na entrega do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), através do Tema 996, firmou a tese de que é ilícito repassar esse encargo ao comprador após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluindo o período de tolerância de 180 dias.
Decisões recentes dos tribunais brasileiros ao longo de 2024 e 2025 reafirmaram que, se a construtora atrasar a obra, ela é a responsável exclusiva pelo pagamento desses juros perante o banco financiador. Caso o consumidor tenha sido obrigado a pagar esses valores durante o período de atraso, ele tem direito à restituição. A jurisprudência atual indica que essa devolução deve ser integral e corrigida, e o STJ mantém o entendimento de que o prejuízo do comprador é presumido nesses casos.
É importante destacar que, embora novas legislações tenham surgido, como a Lei 14.905/2024 que alterou regras sobre juros e correção monetária no Código Civil, a proteção ao adquirente de imóvel na planta sob o Código de Defesa do Consumidor continua robusta. Se você está sendo cobrado por "juros de obra" e o prazo de entrega (somado aos 180 dias de tolerância) já expirou, a recomendação jurídica é buscar o ressarcimento dos valores pagos indevidamente, uma vez que a falha contratual é da construtora.
Referências
Zilda Pereira Simão
OAB/SP 264082
Especialista em Direito Imobiliário
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