O que é o Distrato?
DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS nada mais é do que a desistência do comprador da compra de um imóvel na planta. O consumidor quer desistir do negócio, deixar de pagar as parcelas restantes e recuperar total ou parcialmente os valores que pagou conforme lei do distrato imobiliário (A Lei do Distrato Imobiliário, Lei nº 13.786/2018)
Até 2018 não havia Lei definindo quais os direitos do Consumidor de forma clara.
Porém, em 27.12. 2018 a Lei das Incorporações Imobiliárias, Lei 4.591/1964, foi alterada com acréscimo do artigo 43-A disciplinando o Distrato, não deixando mais dúvidas de quais direitos cabe ao Consumidor.
Quando o consumidor pode pedir o Distrato e quais seus direitos?
O termo base para saber como e quais direitos do Consumidor é o prazo da entrega do imóvel.
É necessário analisar se ele está vencido ou se a Construtora, bem como o Consumidor estão em dia com suas obrigações.
Entenda melhor abaixo:
a) Prazo de entrega do imóvel vencido – devolução integral + multa contratual.
Caso a Construtora não tenha entregue o imóvel e seu prazo esteja vencido, ou tenha ela descumprido o contrato sob outro aspecto, o consumidor poderá pedir a rescisão do contrato, o recebimento de tudo o que pagou e a multa estabelecida em contrato, vide artigo 43-A, parágrafo primeiro da Lei 4.591/64.
b) Desistência do Consumidor antes de receber o imóvel, com prazo e obrigações da Construtora em dia – devolução de 75 a 50%.
Nos casos em que a Construtora está em dia com suas obrigações e prazos, porém, o Consumidor, por algum motivo resolve desistir do negócio antes do recebimento das chaves, a devolução não será integral.
Nestes casos a aplicação é do artigo 67-A da Lei 4.591/64 que dispõem:
· O consumidor fará jus à restituição das quantias pagas com as seguintes deduções:
Comissão de corretagem;
25% dos valores pagos.
· Quando a Incorporação Imobiliária (exigida no caso de imóvel na planta) estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, a dedução pode chegar até 50% dos valores pagos.
c) Desistência do Consumidor depois de receber o imóvel, com prazo e obrigações da Construtora em dia – retenção de 25 a 50% + IPTU, Condomínio, fruição.
Portanto, atenção!
É necessário a análise do contrato de compra e venda e o momento do pedido do Distrato.
Qual documento analisar para saber as multas no caso de Distrato?
Outro ganho com a Lei 13.786/2018 que alterou a Lei das Incorporações Imobiliárias foi o artigo 35- A.
O Legislador deixou claro em seus incisos o que precisa constar nos Contratos de Compra e Venda.
Vide inciso VI do artigo 35-A: “Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:
...
VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente.”
Portanto, constituiu uma falta grave do Incorporador a falta de disposição no contrato das multas e consequências do distrato.
Desta forma, a base para o distrato deve estar estipulada no Contrato de Compra e Venda. Caso lá esteja de forma diferente da mencionada acima, procure um profissional para lhe auxiliar.
Se você está considerando o distrato de um imóvel na planta é aconselhável buscar orientação legal para entender seus direitos e deveres.
No caso de atraso na obra, o consumidor é obrigado a pedir o Distrato?
O Consumidor não é obrigado a pedir o distrato no caso de atraso de entrega da obra.
Ele pode optar por receber a unidade fora do prazo e com isso faz jus a indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à Construtora, por mês do atraso, corrigido monetariamente pelos índices do contrato.
Importante!
Caso o consumidor opte por ficar com o imóvel, a indenização será somente a de 1% sobre os valores pagos, por mês de atraso. É proibido cumular indenização + multa do contrato.
Os valores pagos serão reajustados para devolução pela Construtora?
Sim, todo e qualquer valor deve ser reajustado pelos índices contratuais. É obrigação da vendedora deixar de forma clara no contrato os índices de atualização.
Como proceder num Distrato?
Antes de qualquer decisão, procure um advogado especialista em imóveis para uma análise e cálculo a fim de saber se o Distrato lhe trará benefícios ou prejuízos.
A legislação aplicável é complexa e pode ser consultada aqui, onde fica claro a tempestividade em obter assessoria jurídica qualificada quando necessário.
Após tomada a decisão é necessário enviar Notificação Extrajudicial ao Incorporador solicitando o Distrato e devolução dos valores. Caso não seja possível de forma amigável é necessário ingressar com Ação Judicial.
Se você gostou deste conteúdo compartilhe este texto com potenciais compradores de imóveis.
Se você ficou com dúvidas sobre este conteúdo clique no link abaixo:
Zilda Simão
Advogada especialista em Direito Imobiliário
OAB/SP 264.082
Commentaires