Como a Assessoria Jurídica Protege Compras, Vendas e Aluguéis em Campinas, Paulínia e região.
- Zilda Simao
- há 24 minutos
- 8 min de leitura
Comprar, vender ou alugar um imóvel — seja para morar ou investir — é um momento marcante, mas também pode trazer preocupações quando surgem questões legais inesperadas. Em cidades que crescem rápido, como Campinas, Paulínia e região, ter uma orientação especializada faz toda a diferença para que seu sonho não se transforme em dor de cabeça.
Eu, advogada com mais de 10 anos de atuação em Direito Imobiliário, pós-graduada em Direito Notarial e Registral Imobiliário, especialista em regularização de imóveis, usucapião, contratos e muito mais, adoto um estilo educativo, explicando cada passo com clareza para que você saiba exatamente o que está acontecendo e quais decisões tomar.
Como podemos lhe ajudar:
Análise segura antes da compra: Realizamos uma due diligence completa — checamos matrícula, certidões, gravames e possíveis pendências — para evitar surpresas futuras.
Contratos sob medida: Revisamos e elaboramos contratos com cláusulas equilibradas e linguagem acessível, garantindo que seus direitos estejam protegidos sem confusão jurídica.
Regularização descomplicada: Se o imóvel precisa de escritura, usucapião, averbações ou retirada de penhoras e gravames, conduzimos o processo inteiro, acompanhando você até o registro final.
Consultoria personalizada: Atendemos com um olhar clínico e adaptado à sua realidade — sem “juridiquês” excessivo, nem superficialidade — sempre trazendo segurança para suas decisões.
Neste artigo, abordo os principais tópicos do mercado imobiliário de Campinas, Paulínia e região, mostrando passo a passo como se prevenir e como podemos apoiar você em cada etapa, de forma tranquila e eficaz. Afinal, um patrimônio bem protegido começa com informação e um bom apoio jurídico. Exemplos importantes de Assessoria Jurídica em Campinas, Paulínia
Vícios Ocultos: dores de cabeça pós-compra em Campinas, Paulínia e região
Ao adquirir um imóvel, espera-se que tudo esteja em ordem. No entanto, podem surgir defeitos não visíveis na vistoria, como infiltrações, fissuras estruturais ou falhas nas instalações elétricas ou hidráulicas — os chamados vícios ocultos (artigos 441 a 446 do Código Civil – Lei nº 10.406/2002).
O que a lei garante?
Se o defeito aparece até 1 ano após a entrega do imóvel, você pode:
Rescindir o contrato (redibir);
Exigir abatimento proporcional do preço;
Ou reivindicar indenização por danos.
Se o vício condicionar a solidez ou segurança, a construtora tem 5 anos de prazo para responder (art. 618, parágrafo único, CC/2002).
Após surgido o defeito, temos 180 dias para escolher entre redibir ou pedir abatimento. Para indenização por danos, há prazo de 10 anos (art. 206, §3º, V).
E no Código de Defesa do Consumidor?
Se aplicável (como na compra de imóvel na planta ou diretamente com construtora), valem também os dispositivos do CDC:
Para vícios ocultos, inicia-se o prazo de 90 dias após a descoberta, conforme art. 26, §3º do CDC.
O CDC ainda permite a troca do imóvel, reexecução do serviço, assim como a restituição ou abatimento (arts. 18 e 20, CDC).
Jurisprudência relevante:
O STJ já firmou entendimento de que a responsabilidade da construtora, mesmo após a garantia, considera a “vida útil do bem” — pode ser reconhecida em vícios ocultos (REsp 1.787.287).
O Tribunal confirmou que, em habitações, o prazo para reclamar é o prazo legal a partir da descoberta do defeito, não da compra (art. 445, §1º CC).
Como podemos lhe ajudar:
Identificar o vício oculto — com vistoria técnica e documentação precisa (fotos, laudos, orçamentos).
Definir a melhor estratégia — analisar prazos (1 ano, 5 anos, 180 dias, 90 dias) para redibir, pedir abatimento ou indenização.
Notificar formalmente a construtora ou vendedor — documento que inicia o prazo legal.
Negociar soluções amigáveis sempre que possível — reparos, descontos ou rescisão.
Estruturar ação judicial, se necessário — propondo ação redibitória, estimatória ou indenizatória, com amparo do CC e CDC, reforçados por jurisprudência consolidada.
Fraudes Imobiliárias: como evitar armadilhas em Campinas, Paulínia e região
Infelizmente, golpes no setor imobiliário ainda acontecem com frequência — mesmo em cidades dinâmicas como Campinas, Paulínia e região. As fraudes podem assumir várias formas: venda de imóvel inexistente, documentos falsificados ou imóveis com dívidas ocultas. Por isso, é essencial adotar práticas preventivas desde o início.
Legislação aplicável
Código Civil (Lei 10.406/2002):
Fraude à execução – arts. 158, 171, 178 (ação pauliana) e arts. 790–792 do CPC.
Declaração de nulidade por vício de consentimento, falsidade documental – arts. 104, 166, 167.
Jurisprudência relevante
O STJ reconheceu que o proprietário legítimo pode reivindicar o imóvel mesmo quando este foi adquirido de boa-fé com inscrição em registro falso (REsp 2.115.178).
O TJSP ratificou a condenação de corretor e tabelião em caso de venda com documentos falsos; ambos foram responsabilizados solidariamente, junto com o banco que também facilitou a fraude (TJSP - Processo nº 0000479-53.2022.8.26.0541).
Dicas preventivas que utilizamos:
Análise completa da matrícula e certidões atualizadas — antes de qualquer negociação, verificamos a titularidade, existência de penhoras, hipotecas ou ações judiciais (art. 792, CPC).
Validação de documentos originais e autenticação em cartório — isso dificulta usos de documentos falsos e dolosos (arts. 166–167, CC).
Consulta pessoal com tabelião — confirmamos se a escritura foi registrada pessoalmente na unidade competente.
Monitoramento prévio de dívidas e ônus — emitimos certidões negativas (IPTU, condomínio, ações cíveis e trabalhistas) para revelar débitos ocultos.
Uso da ação pauliana, se necessário — se houver indícios de fraude contra credores ou execução judicial, atuamos com base nos arts. 158, 171, 178 do Código Civil e CPC art. 790–792.
Como podemos lhe ajudar:
Apoio estratégico na análise de documentos e certidões, reduzindo drasticamente o risco de cair em golpes.
Atuação preventiva em conjunto com cartórios, para confirmar a autenticidade das assinaturas e presença dos compradores/vendedores.
Atuação judicial quando necessário, para anular negócios fraudulentos, reverter registros irregulares e, se preciso, pleitear indenização aos responsáveis.
Acompanhamento completo — desde a reunião inicial até a conclusão da negociação ou medidas judiciais, mantendo você informado e seguro.
Cláusulas abusivas em contratos de aluguel
É muito comum encontrar contratos de locação cheios de pegadinhas: reajustes fora do índice pactuado, multas exageradas, exigência de garantias ilegais ou responsabilidades que deveriam ser do proprietário. Por isso, conhecer seus direitos é essencial.
Fundamento legal
Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91):
Multas moratórias de até 10% por atraso (art. 23, V).
Garantias permitidas: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária — não se pode exigir várias simultaneamente (art. 37).
Reajustes só podem ser anuais e de acordo com o índice previsto no contrato (art. 18, §§ 1º e 2º).
Cláusulas leoninas — aquelas que colocam o inquilino em desvantagem exagerada — são nulas de pleno direito (art. 51, CDC e princípios dos arts. 421, 422 do CC).
O que é considerada abusividade?
Cláusulas que obrigam o inquilino a entregar o imóvel em estado “melhor do que recebeu”.
Multas superiores a 10% por atraso ou por quebra de contrato sem proporcionalidade.
Reajustes fora da periodicidade anual ou com índices não previstos.
Exigência de garantias múltiplas ou abusivas.
Jurisprudência relevante
O STJ já decidiu que reajuste abusivo, mesmo pactuado, pode ser questionado e não se considera que o inquilino "perde o direito" por não questionar de imediato (REsp 2.030.882).
No TJSP, cláusulas que estabeleciam multa de 10 aluguéis por rescisão foram consideradas abusivas (TJSP - Processo nº 0000479-53.2022.8.26.0541).
A inclusão de cláusulas de responsabilidade que beneficiam apenas o locador, transferindo obrigações típicas do proprietário para o inquilino, também é considerada ilegal.
Como podemos lhe ajudar:
Revisão detalhada do contrato antes de assinar, identificando cláusulas abusivas.
Negociação preventiva com o locador para eliminar ou ajustar pontos problemáticos.
Apoio na impugnação de reajustes, multas ou garantias indevidas, com embasamento legal.
Ação judicial, se necessário, para declarar cláusulas abusivas nulas, pleitear revisão do contrato ou indenizações.
Orientação contínua, explicando com clareza seus direitos e riscos, sempre com o respaldo da lei.
Ação de despejo: entenda seus direitos
Tanto quem aluga quanto quem empresta seu imóvel precisa conhecer bem o processo de despejo. Isso porque só é possível pedir a desocupação em casos específicos (como falta de pagamento, descumprimento do contrato ou término do prazo da locação), e somente se seguir as regras previstas na Lei do Inquilinato.
Prazos e regras principais
O despejo segue rito especial. Nas hipóteses do art. 59, o juiz pode conceder liminar para desocupação em até 15 dias, desde que o locador preste caução de 3 meses de aluguel ou preencha exigências processuais.
Prazo para purgar a mora: após ser citado, o inquilino tem 15 dias para quitar o débito (aluguel, encargos, custas, honorários) e evitar a rescisão (§ 1º, inciso II, art. 62). O STJ já definiu que o prazo começa a contar da juntada do mandado de citação aos autos.
Contestação e purgação da mora: não é possível apresentar defesa e pagar ao mesmo tempo. Quem contesta perde o prazo para purgar a mora (art. 62).
Em alguns casos, o tribunal permite liminar de desocupação mesmo sem caução, se a locadora for vulnerável e for prejudicada pela demora do processo.
Direitos do inquilino
Purgar a mora: você tem direito de quitar os valores devidos em até 15 dias após a citação, evitando a rescisão imediata (art. 62).
Apresentar contestação: se discordar de partes do débito, pode contestar. Mas atenção: contestar e pagar simultaneamente não é permitido — ou paga tudo ou apresenta defesa (art. 62).
Defesas possíveis: ausência de mora, cobranças indevidas, itens não previstos no contrato, cálculo errado ou outras nulidades contratuais.
Como podemos lhe ajudar:
Consultoria preventiva antes da locação – verificamos se o contrato prevê as hipóteses corretas de despejo e se a caução ou garantias estão adequadas.
Acompanhamento em casos de inadimplência – se surgirem atrasos, orientamos sobre purgação da mora e cálculo exato dos valores, além de avaliar a conveniência de contestar.
Atuação em ação de despejo – elaboramos a contestação adequada, negociando soluções possíveis ou pleiteando prazos maiores, se houver causa justa.
Negociação eficiente – sempre tentamos uma saída negociada antes que o processo avance, visando economizar tempo e custos.
Garantia de processo justo – asseguramos que todos os ritos legais sejam cumpridos pelo locador, protegendo seus direitos e evitando práticas abusivas.
Imóveis sem escritura: riscos e regularização
Ter um imóvel na posse, mas sem escritura registrada, acarreta graves riscos jurídicos. Sem registro em cartório, você não tem garantia legal da propriedade, o que dificulta, ou até impede, a venda, o financiamento, além de causar problemas em processos de inventário ou ações como a usucapião.
Quais são os principais riscos?
Insegurança jurídica: sem atestar sua propriedade, terceiros podem questionar seu direito.
Impossibilidade de financiar ou vender: bancos exigem matrícula para liberar crédito, e compradores evitam imóveis irregulares.
Dificuldade em heranças: familiares podem enfrentar entraves sérios em inventários.
Risco de usucapião por terceiros: alguém pode adquirir o imóvel por posse prolongada sem sua oposição.
Como regularizar? Três caminhos principais
Usucapião: Regra geral (art. 1.238, CC/2002): é possível após 15 anos de posse mansa e pacífica (ou 10 anos, com ânimo de dono e área urbana ≤ 250 m², art. 1.240). Para imóveis urbanos, a usucapião extraordinária exige menos requisitos, com base no CC e no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001). Pode ser feita via ação judicial ou extrajudicial (art. 1.071, CPC/2015).
Adjudicação compulsória: Quando existe promessa de compra e venda quitada, mas o vendedor se recusa a outorgar a escritura, cabe ação para fazê-lo transferir o imóvel (art. 1.418, CC/2002). O STJ já consolidou que essa ação pode ocorrer mesmo sem registro prévio da promessa, sendo suficiente o compromisso de compra e venda (Súmula 239 do STJ).
Regularização fundiária: Para áreas informais (loteamentos irregulares), existem programas federais/municipais que possibilitam a regularização por escritura pública, sem necessidade de ação judicial.
Jurisprudência consolidada
O STJ reconhece a usucapião como forma originária de criação do direito real (Resp 1.818.564).
Consolida que a adjudicação compulsória independe de registro do compromisso, garantindo o direito ao promitente comprador (Súmula 239 do STJ).
Como podemos lhe ajudar:
Avaliação técnica do seu caso – revisamos documentos, apontamos qual caminho é mais adequado: usucapião, adjudicação ou opção administrativa.
Reunião de provas necessárias – organizamos planta, fotos, comprovantes, contratos e certidões.
Protocolo no cartório – para usucapião extrajudicial, fazemos o pedido conforme o artigo 1.071 do CPC, acompanhando o procedimento até o registro.
Ajuizamento judicial, se preciso – preparamos a petição inicial, reunimos testemunhas, acompanhamos perícia e publicamos sentença.
Desfecho com segurança – após sentença transitada, registramos o imóvel em cartório como seu, com a escritura definitiva em mãos.
Com esses passos claros, você entende que o imóvel sem matrícula não precisa ser um problema sem solução — e estamos aqui para conduzir cada etapa com segurança, clareza e respaldo jurídico. Este artigo ressalta a importância de uma Assessoria Jurídica em Campinas, Paulínia, particularmente no ramo imobiliário.
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