AMPLIAÇÃO DE CASA DE CONDOMÍNIO ESPECIAL

Zilda Simao
2 de jun. de 2020
3 min de leitura

Atualizado: 18 de dez. de 2025

AMPLIAÇÃO DE CASA DE CONDOMÍNIO ESPECIAL

O Condomínio Especial ou edilício é o condomínio regulado pelo Código Civil artigos 1.331 a 1.358 e Lei 4.591/64.

Nele coexistem partes comuns e partes exclusivas formando um todo indissolúvel e unitário, por exemplo: num condomínio de casas, a sua casa é propriedade exclusiva e partes como piscinas, portaria, salão de festas etc, são partes comuns, sendo que cada condômino é dono da sua unidade mais uma fração ideal nas partes comuns.

Para construção desse tipo de condomínio é necessário arquivamento no cartório de registro de imóveis vários de documentos, dentre eles: minuta da convenção do condomínio; instituição e especificação de condomínio onde constam quais são as partes comuns e partes privativas, bem como a fração ideal de cada terreno e partes comuns.

Dessa forma, quando você adquire uma casa num condomínio como este, a área construída da unidade autônoma está vinculada a fração ideal do terreno da unidade, o que fica, praticamente inviável a regularização da ampliação.

Digo, praticamente inviável, porque para a regularização na matrícula, a ampliação deverá estar acompanhada da anuência de TODOS os condôminos e a RETIFICAÇÃO da instituição e especificação do condomínio, alterando os quadros de áreas apresentados da NBR 12.721.

Portanto, atenção ao fazer uma ampliação em casas de condomínio especial, pois além do dever de seguir as regras da Convenção do Condomínio você vai encontrar muita dificuldade para averbar essa construção no cartório de registro de imóveis.

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Atualização Dezembro de 2025

Desde a publicação original deste artigo, o cenário jurídico e regulatório da construção civil no Brasil sofreu alterações profundas que impactam diretamente quem planeja construir ou reformar. A mudança mais significativa é a regulamentação da Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214/2025), que altera a tributação sobre serviços de construção a partir de 2026. O novo sistema substitui tributos antigos (PIS, COFINS, ISS, ICMS) pelo IVA Dual (IBS e CBS). Embora o setor de construção civil tenha garantido um regime específico com redução de 50% nas alíquotas de referência, a impossibilidade de gerar créditos tributários sobre a folha de pagamento exige um planejamento financeiro e contratual minucioso para evitar o encarecimento das obras.

No âmbito técnico e de responsabilidade civil, a Norma de Desempenho (ABNT NBR 15575) passou por revisões importantes entre 2024 e 2025, estabelecendo critérios mais rigorosos para isolamento acústico e desempenho térmico das edificações. O não cumprimento destes novos parâmetros pode gerar o dever de indenizar, independentemente da solidez estrutural do imóvel. Além disso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou recentemente o entendimento de que o prazo prescricional para o consumidor pleitear indenização por vícios construtivos é de 10 anos (art. 205 do Código Civil), contados a partir da ciência do defeito, diferenciando-se do prazo de garantia de 5 anos previsto para a solidez e segurança da obra.

Por fim, a plena vigência da Nova Lei de Licitações (Lei nº 14.133), obrigatória desde 2024 para obras públicas, e as novas regras do programa Minha Casa Minha Vida trouxeram novas exigências de compliance e modelagem de contratos. Diante deste cenário complexo, a assessoria jurídica preventiva torna-se ainda mais essencial para revisar contratos de empreitada, adequar o orçamento à nova realidade tributária e garantir que os projetos atendam às normas técnicas atualizadas, blindando o patrimônio do proprietário e a responsabilidade do construtor.