1. Introdução - Usucapião por Herdeiros
A usucapião é um dos instrumentos legais que permitem a uma pessoa, após um período de posse contínua e ininterrupta, adquirir a propriedade de um bem, mesmo que não seja o proprietário registrado. Esse instituto, regulado pelo Código Civil a partir do artigo 1.238 e pela Constituição Federal no artigo 5º, inciso XXIII, busca garantir o direito de posse para aqueles que exercem a função social da propriedade. No Brasil, ele é uma ferramenta essencial para a regularização fundiária, especialmente em áreas onde a posse é prolongada e onde muitas vezes não há documentação formal que comprove a titularidade.
Portanto, aquele que detém a posse de imóvel pelo tempo determinado na Lei (02 anos, 05 anos, 15 anos que pode ser reduzido para 10 anos) pode usucapir via Judicial ou Extrajudicial a depender do caso.
Para quem gostaria de se aprofundar mais sobre o tema da Usucapião, convido a ler o artigo completo neste blog – com o título USUCAPIÃO.
Este artigo vai tratar especificamente sobre a Usucapião por herdeiros, ou seja, nos casos em que o pai ou mãe não teve a oportunidade de usucapir enquanto vivo.
2. Tipos de Usucapião
No Brasil temos os seguintes tipos de usucapião:
Usucapião Ordinário: Requer a posse contínua por pelo menos 10 anos, podendo ser reduzido para 05 anos, sendo que o possuidor deve ter "justo título" (um documento de compra ou algo que indique uma relação formal) e boa-fé. Esse tipo é comum quando há uma tentativa de compra que, por alguma razão, não foi formalizada no registro.
“Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”
Usucapião Extraordinário: Não exige justo título ou boa-fé, mas requer a posse mansa e pacífica por um período de 15 anos, podendo ser reduzido para 10 anos. Esse tipo é mais abrangente e cobre casos onde o possuidor exerce posse sem questionamento e de forma contínua por um longo período. Está disciplinado no artigo 1.238 do Código Civil:
“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
Usucapião Especial Urbano: Esse tipo exige cinco anos de posse contínua e exclusiva em área urbana, com uso para moradia própria ou da família. Aplica-se a áreas de até 250 m² e busca incentivar a regularização de moradias em zonas urbanas. Não pode proprietário de outro imóvel e será reconhecido somente uma vez. Vide artigo do Código Civil abaixo:
“Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1 o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2 o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.”
Usucapião Especial Rural: Para este tipo, o possuidor deve ter posse de uma área rural de até 50 hectares, onde exerce trabalho agrícola e retira seu sustento, de forma contínua por cinco anos. Esse tipo tem caráter social, incentivando a produtividade da terra. Está disciplinado no artigo 1.239 do Código Civil:
“Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.”
Usucapião Familiar: Criado para proteger quem reside em imóvel abandonado pelo cônjuge, exige a posse contínua por dois anos e pode ser requerido para imóveis de até 250 m². Este tipo de usucapião é destinado ao possuidor que foi abandonado no imóvel pelo outro membro do casal e busca garantir sua moradia. Está disciplinado no artigo 1.240-A do Código Civil.
“Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 1 o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.”
Como pode ver, cada tipo de usucapião reflete uma situação específica, seja pela intenção de regularizar habitações urbanas de baixa renda, incentivar a produtividade no campo ou dar segurança jurídica a relações familiares.
3. Quem pode pedir a Usucapião
Em qualquer das espécies acima deve haver uma pessoa possuindo o imóvel pelo período de tempo estipulado na lei, chamado de possuidor.
O possuidor é aquele que tem o imóvel como dono, portanto, não se confunde com inquilino.
A princípio, somente o possuidor pode requerer ao Juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade do imóvel. A Lei, inclusive, autoriza o possuidor atual acrescentar ao tempo exigido o tempo das pessoas que possuíam o imóvel anteriormente.
Ocorre que, em muitos casos, o possuidor ignora a possibilidade de pedir a declaração da usucapião enquanto vivo. Nestes casos, os herdeiros podem pedir a usucapião é o que veremos abaixo.
4. Tempo de posse iniciado e concluído pelo falecido
No caso do falecido ter possuído o imóvel pelo tempo total previsto na Lei, os herdeiros têm duas opções:
a) Podem inventariar os direitos de posse e pedir a usucapião em seus nomes;
b) Podem nomear um inventariante e pedir a usucapião em nome do falecido para depois fazer o inventário do imóvel.
Em qualquer dos casos é necessária uma análise jurídica por um advogado especializado.
5. Tempo de posse iniciado pelo falecido
No caso do falecido não ter completado o tempo exigido por lei, os herdeiros podem completar o tempo necessário e pedir a usucapião em seu nome.
Lembrando que o Código Civil autoriza a soma do tempo de posse do falecido com o tempo dos herdeiros, pois trata-se da mesma natureza jurídica.
6. Usucapião e o Papel do Advogado
O processo de usucapião, seja judicial ou extrajudicial, envolve uma análise cuidadosa de documentos, provas e requisitos legais que devem ser cumpridos para garantir a regularização da posse e a conversão dela em propriedade. Por essa razão, a presença de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial em todas as etapas do processo, desde a coleta de documentos e elaboração de petições até a representação do cliente em juízo.
O advogado é responsável por garantir que todos os documentos necessários sejam apresentados corretamente e dentro dos prazos estipulados pela legislação. Além disso, ele pode atuar na negociação com terceiros que possam ter interesse na área ou no imóvel, prevenindo complicações que possam surgir ao longo do processo. A orientação jurídica é fundamental tanto para evitar erros que possam prejudicar o andamento do processo quanto para garantir que o possuidor cumpra todos os requisitos legais exigidos para a aquisição do imóvel por usucapião.
Em processos judiciais, o advogado também tem a função de apresentar recursos e defesas, além de realizar a intermediação entre as partes envolvidas, sempre com o objetivo de assegurar a regularização da posse e o direito à propriedade.
Fontes: Código de Processo Civil (Artigos 941 a 945), Código Civil Brasileiro (Artigos 1.238 a 1.242), consultorias jurídicas em Direito Imobiliário.
7. O que Pode Ser Feito de Forma Remota em Casos de Usucapião
Em um cenário cada vez mais digital, muitas etapas do processo de usucapião podem ser realizadas de forma remota, facilitando o acesso e a celeridade nos procedimentos. Algumas das atividades que podem ser realizadas à distância incluem:
Consultas iniciais e orientações jurídicas: O advogado pode realizar atendimentos e consultas de forma remota, seja por videoconferência, telefone ou e-mail. Durante essas consultas, o cliente pode expor sua situação e o advogado fornecerá uma análise preliminar sobre as chances de sucesso no processo de usucapião.
Elaboração e envio de petições iniciais e documentos: Com o avanço da tecnologia, a petição inicial, junto com a documentação necessária (como comprovantes de posse, documentos pessoais, etc.), pode ser enviada ao tribunal de forma eletrônica. O advogado pode elaborar e protocolar esses documentos sem a necessidade de comparecer presencialmente ao fórum, desde que o processo seja virtual ou o cliente tenha acesso ao sistema eletrônico da Justiça.
Acompanhamento de andamento processual: O advogado pode acompanhar o andamento do processo remotamente, utilizando os sistemas de consulta processual dos tribunais (como o PJe – Processo Judicial Eletrônico). Ele pode verificar os despachos, decisões e intimações sem a necessidade de comparecimento ao tribunal.
Negociações e tratativas extrajudiciais: No caso de usucapião extrajudicial, onde não há litígio e o processo é realizado diretamente no cartório, a maior parte das etapas pode ser conduzida remotamente, desde a análise de documentos até a solicitação do procedimento no cartório competente. A comunicação com o cartório e com as partes envolvidas pode ser feita por e-mail, telefone ou sistemas digitais.
Essas etapas remotas tornam o processo mais ágil e menos burocrático, permitindo que as partes envolvidas possam avançar no processo de usucapião sem a necessidade de deslocamento físico.
8. O que Requer Atuação Presencial do Advogado no Processo de Usucapião
Apesar de muitos procedimentos poderem ser realizados à distância, existem algumas etapas no processo de usucapião que exigem a presença física do advogado para garantir a regularidade do processo e a proteção dos direitos das partes. Estas etapas incluem:
Audiências judiciais: Em processos de usucapião judicial, o advogado pode precisar comparecer a audiências presenciais. Embora algumas audiências possam ser feitas por videoconferência, dependendo da legislação local e da infraestrutura do tribunal, algumas audiências ainda exigem que o advogado esteja presente para representar o cliente, principalmente em situações de litígio, quando há contestação de posse ou oposição por terceiros.
Coleta de provas testemunhais: Quando o processo de usucapião exige a apresentação de testemunhas para comprovar a posse contínua e pacífica do imóvel, o advogado pode precisar estar presente para fazer o depoimento das testemunhas em juízo. Embora as testemunhas possam ser ouvidas remotamente, em muitos casos, especialmente em tribunais que ainda não adotaram completamente a digitalização, a presença física pode ser necessária para a coleta dessas provas.
Assinaturas e reconhecimento de firma em documentos oficiais: Embora muitos documentos possam ser enviados digitalmente, em casos que envolvem usucapião extrajudicial ou até mesmo judicial, pode ser necessário realizar o reconhecimento de firma em cartórios ou coletar assinaturas presenciais. O advogado pode ter que comparecer pessoalmente ao cartório para que esses documentos sejam aceitos, especialmente quando envolvem a certidão de óbito de um proprietário anterior ou outras certidões essenciais ao processo.
Formalização de acordos entre as partes: Quando o processo de usucapião envolve a negociação entre as partes ou uma tentativa de acordo, a presença física do advogado pode ser necessária para formalizar a negociação ou firmar um acordo extrajudicial. O advogado pode precisar acompanhar pessoalmente reuniões, garantir que os termos do acordo estejam corretos e que as partes compreendam seus direitos e deveres.
Essas são situações que demandam o contato físico do advogado para a realização de tarefas essenciais para o processo de usucapião. O acompanhamento presencial nessas etapas contribui para a segurança jurídica e eficácia da regularização do imóvel.
9. Benefícios de Atuação Remota e Presencial no Processo de Usucapião
A combinação de atividades remotas e presenciais no processo de usucapião pode oferecer uma abordagem mais eficiente e estratégica para as partes envolvidas. Ao equilibrar o uso de tecnologias e a presença física do advogado em momentos chave, é possível obter benefícios como:
Redução de custos e tempo: A atuação remota permite que o advogado otimize seu tempo e minimize custos com deslocamentos. Isso pode agilizar o processo de usucapião e reduzir os custos para o cliente.
Acesso facilitado à Justiça: A possibilidade de realizar etapas remotamente torna o processo mais acessível, especialmente para aqueles que residem em locais distantes ou têm dificuldades de mobilidade. Isso democratiza o acesso ao processo de usucapião, permitindo que mais pessoas possam regularizar seus imóveis sem enfrentar dificuldades logísticas.
Preservação da qualidade jurídica: A presença do advogado nas etapas essenciais do processo, como na coleta de provas e formalização de acordos, assegura que a defesa dos direitos do cliente seja feita de forma minuciosa e com toda a atenção necessária. Isso preserva a qualidade do processo, garantindo que o cliente tenha todas as oportunidades de argumentação e defesa.
Essa combinação de atuação remota e presencial proporciona uma experiência mais ágil, acessível e segura para o cliente, com a garantia de que as etapas mais complexas e que exigem maior precisão jurídica sejam acompanhadas de perto.
Fontes: Código de Processo Civil (Artigos 1.238 a 1.242), Código Civil Brasileiro (Artigos 1.238 a 1.244), novas tecnologias aplicadas ao Direito e práticas de advocacia digital.
Dúvidas, entre em contato.
Zilda Simão
Advogada Especialista em Direito Imobiliário
OAB/SP 264.082
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