Vendeu seu imóvel, mas ele continua em seu nome? Entenda o risco das dívidas de condomínio

Vendeu seu imóvel, mas ele continua em seu nome? Entenda o risco das dívidas de condomínio

A venda de um imóvel em condomínio exige mais do que assinar o contrato e entregar as chaves. Se a transferência não for concluída corretamente, o antigo proprietário poderá enfrentar cobranças judiciais por dívidas condominiais.

Você vendeu seu apartamento, recebeu o valor combinado e entregou as chaves ao comprador. Acredita que, a partir daquele momento, todas as responsabilidades sobre o imóvel deixaram de ser suas.

Mas existe um detalhe que merece atenção: a venda foi efetivamente regularizada no Cartório de Registro de Imóveis?

Quando a transferência não é concluída, o antigo proprietário pode continuar exposto a discussões judiciais sobre as despesas do condomínio, mesmo que já não more no imóvel e que o comprador esteja ocupando a unidade.

Esse risco merece atenção especial de quem deseja vender um imóvel com segurança e evitar problemas depois de concluir o negócio.

1. Por que o antigo proprietário pode ser cobrado por dívidas de condomínio?

As despesas condominiais possuem uma característica jurídica chamada obrigação propter rem. Em termos simples, são obrigações relacionadas ao próprio imóvel.

Isso significa que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais não depende apenas do que vendedor e comprador combinaram no contrato. Também podem ser considerados fatores como a propriedade registrada, a posse do imóvel e as circunstâncias da negociação.

Por isso, uma cláusula contratual dizendo que o comprador pagará o condomínio a partir da entrega das chaves é importante, mas não garante, por si só, que o vendedor nunca será cobrado pelo condomínio.

Se houver inadimplência, o condomínio poderá buscar judicialmente o recebimento dos valores, e a definição de quem responde pela dívida dependerá das circunstâncias do caso e do entendimento jurídico aplicável.

O problema é que o vendedor pode acabar tendo de contratar advogado, apresentar documentos e se defender em um processo relacionado a um imóvel que já negociou.

2. O que o STJ decidiu sobre a responsabilidade do vendedor?

Em 2015, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o Tema Repetitivo 886, que tratou da responsabilidade por dívidas condominiais quando existe compromisso de compra e venda não registrado.

Na ocasião, o Tribunal estabeleceu que a responsabilidade deve considerar a relação concreta das partes com o imóvel. Entre os fatores relevantes estão a entrada do comprador na posse e a ciência inequívoca do condomínio sobre a negociação.

De acordo com a tese então firmada, quando fica comprovado que o comprador recebeu a posse e que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, pode ser afastada a legitimidade do vendedor para responder pelas cotas referentes ao período em que o comprador exerceu a posse.

Essa orientação, porém, passou a ser objeto de nova discussão no próprio STJ.

Em abril de 2025, no julgamento do REsp 1.910.280/PR, a Segunda Seção reconheceu a legitimidade concorrente do promitente vendedor, proprietário do imóvel, e do promitente comprador para responder por débitos condominiais posteriores à entrada do comprador na posse, independentemente da ciência inequívoca do condomínio.

Em outras palavras, a existência de contrato, a entrega das chaves e a ciência do condomínio não devem ser tratadas como garantia absoluta de que o vendedor estará livre de uma cobrança judicial.

3. Tema 1.349 do STJ: por que essa discussão merece atenção?

Diante das divergências na interpretação do Tema 886, o STJ afetou o Tema Repetitivo 1.349 para reexaminar a possibilidade de o vendedor e o comprador responderem pela cobrança de cotas condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, mesmo quando o condomínio não tiver ciência inequívoca da transação.

A discussão envolve os recursos especiais REsp 2.015.740/SP e REsp 2.100.395/SP.

Na consulta oficial do STJ, o Tema 1.349 consta como afetado, sem tese definitiva firmada. Portanto, não é correto afirmar que a controvérsia já foi definitivamente resolvida nesse novo julgamento.

Essa discussão reforça a importância de o vendedor não confiar apenas na assinatura do contrato ou na entrega das chaves para considerar encerradas todas as etapas da venda.

O acompanhamento da transferência e a organização dos documentos são medidas preventivas relevantes para reduzir riscos e facilitar a defesa dos interesses do vendedor, caso surja algum problema.

4. O que pode acontecer se o comprador deixar de pagar o condomínio?

Imagine a seguinte situação:

Você vende seu apartamento, assina o contrato e entrega as chaves. O comprador passa a morar no imóvel, mas deixa de pagar as cotas condominiais.

Os meses passam, a dívida aumenta e o condomínio decide cobrar judicialmente os valores.

Se você ainda consta como proprietário no registro imobiliário, poderá ser envolvido na discussão sobre a responsabilidade pelo débito, porque você continua sendo o dono no cartório de registro.

Como o imóvel é a garantia da dívida, não tem como o Juiz determinar a penhora sem incluir o seu nome no processo.

Isso pode gerar despesas com defesa jurídica, perda de tempo e preocupação, mesmo que você tenha cumprido sua parte no negócio.

Além disso, o contrato que atribui ao comprador a responsabilidade pelas cotas pode ser importante para fundamentar uma eventual cobrança contra ele, mas não impede automaticamente que o condomínio tente exigir o pagamento de quem considere responsável.

Por esse motivo, é melhor prevenir do que depender de uma discussão judicial posterior.

5. Como o vendedor pode se proteger na venda de um imóvel em condomínio?

A melhor estratégia é tratar a venda como um processo que precisa ser acompanhado do início ao fim, e não como uma simples assinatura de contrato.

Veja alguns cuidados importantes:

1. Formalize corretamente a negociação

O contrato deve identificar as partes, o imóvel, as condições de pagamento, as obrigações assumidas e as etapas necessárias para concluir a transferência.

2. Defina claramente quem paga o condomínio

Estabeleça no contrato a partir de quando o comprador será responsável pelas cotas e como serão tratadas eventuais despesas pendentes. A cláusula deve ser compatível com as condições concretas do negócio.

3. Comunique formalmente o condomínio

Informe a negociação à administração condominial e guarde comprovantes do recebimento. Essa comunicação ajuda a documentar a transação, embora não assegure, isoladamente, a exclusão do vendedor de toda cobrança futura.

4. Acompanhe a transferência no Cartório de Registro de Imóveis

Não presuma que a assinatura do contrato ou o pagamento do preço significa que a transferência da propriedade já foi concluída. Verifique quais atos são necessários e acompanhe o registro até a efetiva regularização.

5. Guarde todos os documentos

Mantenha o contrato, os comprovantes de pagamento, o termo de entrega das chaves, a comunicação ao condomínio, os documentos relacionados às cotas condominiais e os comprovantes da transferência.

6. Conte com assessoria durante todo o processo

Uma assessoria especializada pode ajudar a identificar pendências, organizar documentos, acompanhar as etapas da negociação e verificar se a transferência foi efetivamente concluída.

Esses cuidados não eliminam todos os riscos jurídicos, mas contribuem para uma venda mais organizada e para a proteção dos interesses do vendedor.

6. Por que contratar uma assessoria para vender seu imóvel?

Vender um imóvel envolve patrimônio, documentos, obrigações e prazos. Um detalhe que parece pequeno no início pode se transformar em um problema depois da negociação.

A assessoria na venda de imóveis tem justamente o objetivo de acompanhar essas etapas, identificar riscos e orientar o proprietário sobre as providências necessárias para concluir o negócio com maior segurança.

O trabalho não deve terminar simplesmente porque o comprador recebeu as chaves ou porque o preço foi pago. É importante verificar as obrigações assumidas, acompanhar a documentação e conferir a situação registral do imóvel.

A tranquilidade de quem vende depende também do cuidado com as etapas que vêm depois da assinatura.

Conclusão: vender com segurança é cuidar de todas as etapas

Se você está pensando em vender um apartamento ou casa ou já negociou seu imóvel em condomínio, não deixe a regularização para depois.

A responsabilidade por cotas condominiais pode gerar discussões mesmo após a entrega da posse ao comprador. A jurisprudência do STJ demonstra que esse assunto exige atenção, especialmente enquanto a transferência da propriedade não estiver devidamente concluída.

Por isso, antes de considerar a venda encerrada, verifique a documentação, formalize as comunicações necessárias e acompanhe o registro da transferência.

Vai vender seu imóvel? Conte com uma assessoria para conduzir o processo até o fim.

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Zilda Simão

Zilda Simão - Direito Imobiliário e Direito das Sucessões

OAB/SP 264.082

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise jurídica individualizada dos documentos e das circunstâncias de cada negociação.

Referências jurídicas: STJ, Tema Repetitivo 886; STJ, REsp 1.910.280/PR, Segunda Seção, julgado em 3 de abril de 2025; STJ, Tema Repetitivo 1.349, ainda sem tese definitiva firmada na consulta oficial considerada para este artigo.