A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça entendeu que, não havendo consenso entre as partes da ação revisional de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel, incluídas as benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário, pois estas se incorporam ao domínio do locador, proprietário do bem. Em seu voto no EREsp 1411420, a ministra relatora dos embargos, Nancy Andrighi, afirmou que, em vista dos artigos 35 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e 1.255 do Código Civil, devem ser indenizadas ao fim do contrato as acessões construídas pelo locatário com o consentimento do locador. Ela considerou não haver controvérsia sobre esse ponto, porém a questão debatida no recurso era a viabilidade de incluir a acessão no cálculo da revisional de aluguel. A magistrada, lembrou que o artigo 19 da Lei do Inquilinato dispõe que o locador ou o locatário poderão pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado. "Para a preservação do equilíbrio contratual por intervenção judicial, é imprescindível levar em conta todas as circunstâncias capazes de afetar o preço de mercado imobiliário, inclusive, socorrendo-se de auxílio pericial quando necessário", declarou a relatora. Ela salientou que a ação revisional é resguardada para as hipóteses em que não há acordo entre locador e locatário sobre o valor do aluguel, mas nada impede que as partes negociem livremente sobre o valor investido na acessão do negócio, como dispõe o princípio da autonomia privada das partes contratantes. A Dra. Nancy Andrighi destacou que, no caso julgado, o locatário investiu para construir em imóvel alheio por sua livre vontade. "Não se pode conceber que o aluguel de um imóvel, cuja área edificada passa ao quíntuplo de seu tamanho originário, deva ter o preço alterado exclusivamente em virtude de fatores externos", concluiu. A ministra ressaltou também que os investimentos na acessão de um imóvel podem ser feitos tanto pelo locador quanto pelo locatário, e que, no caso do locatário, ele não se isenta automaticamente do correspondente aumento no valor de mercado. "A hipótese de que apenas quando o investimento é realizado por conta e risco do locador estaria autorizada a majoração do aluguel, em verdade, limita sobremaneira as relações privadas de locação e acaba por deslocar a lógica que subjaz esses contratos no que diz respeito à vinculação do valor do imóvel ao correspondente preço do aluguel", declarou a relatora.
Em outros termos: O que foi autorizado nesse processo foi o reajuste do aluguel em razão da reforma realizada pelo locatário por livre e espontânea vontade, pois houve uma valorização significativa no bem. Mas, por outro lado, também foi julgado procedente a indenização correspondente a reforma feita pelo locatário pelo princípio da boa-fé e enriquecimento ilícito por parte do locador.
Esta decisão altera o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, mas ainda não dá para saber se trata-se de uma decisão isolada ou vai se consolidar como uma alteração jurisprudencial.
Como para se consolidar uma alteração jurisprudencial leva um tempo, até lá as empresas podem fazer contratos "buid to suit" colocando normas mais personalizadas e prevendo período de carência no caso de reforma.
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Zilda Simão
Advogada Especialista em Direito Imobiliário
OAB/SP 264.082
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