LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEIS

Tudo o que você precisa saber sobre leilão extrajudicial de imóveis para não perder o seu bem.

Os imóveis adquiridos com financiamento, em grande parte, são com a garantia da Alienação Fiduciária, a qual garante ao credor maior facilidade na hora da retomada do bem por falta do pagamento das parcelas.

A retomada do bem pelo não pagamento é regida pela lei 9.514/1997, a qual pode ser acessada pelo link a seguir. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm

Portanto, deixando o devedor de pagar as parcelas do financiamento o imóvel pode ser levado a leilão, sendo este conhecido como o leilão extrajudicial de imóveis.

Caso você esteja passando por uma situação como esta, leia abaixo o que pode ser feito em sua defesa.

PROCEDIMENTO CORRETO DA NOTIFICAÇÃO PARA PAGAR AS PARCELAS ATRASADAS - 99% das alegações de nulidade na justiça.

PRAZO PARA PAGAR A DÍVIDA

O credor deverá notificar o devedor para purgar a mora no prazo de 15 dias nos termos do artigo 26, parágrafo primeiro da Lei 9.514/97, caso o contrato não disponha de outro prazo.

Não havendo o pagamento a propriedade é consolidada em nome do credor:

"Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) ..."

FORMA DA INTIMAÇÃO DO DEVEDOR

O devedor deverá ser intimado pessoalmente ou pelos correios com aviso de recebimento no endereço informado ao credor e no endereço do imóvel objeto do contrato de financiamento.

Havendo suspeita de ocultação, a intimação poderá ocorrer por hora certa. Modalidade que autoriza a intimação do devedor na pessoa de quem estiver no imóvel.

O procedimento está descrito no artigo 26, parágrafos terceiros da lei:

(...)

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

INTIMAÇÃO DO DEVEDOR NOS IMÓVEIS DE CONDOMÍNIO

A lei autoriza a intimação pelo funcionário da portaria.

Vide artigo abaixo:

(...)

§ 3o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

INTIMAÇÃO POR EDITAL

A lei também autoriza, porém, primeiro deve ser o procedimento de tentativa de citação do devedor nas formas acima. Não é possível o cartório fazer de primeira a intimação por edital. Se fizer o procedimento poderá ser anulado na justiça.

Artigo 26, parágrafo quarto:

(...)

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

MUDANÇA DE DOMICÍLIO- RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR DE AVISAR O BANCO

Esta é uma das queixas das pessoas que perdem seus imóveis em leilão: "não recebi a notificação, pois mudei de endereço".

A lei não socorre aos que dormem e em 2023 o legislador atribuiu ao devedor a responsabilidade pelo aviso da mudança de endereço.

Portanto, atenção!!!

Quando você assina o contrato de financiamento o endereço que aparece no documento é o endereço que você reside antes da compra. É neste endereço que as notificações são enviadas.

O devedor deve se atentar para o fato de ao mudar para o imóvel que acabou de adquirir avisar o credor do novo endereço, caso contrário, não pode alegar nulidade de intimação.

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Vejamos - Artigo 26, parágrafo quarto:

(...)

§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

DIREITO DO DEVEDOR DE PAGAR AS PARCELAS VENCIDAS

Sim, mesmo tendo ficado inadimplente, o devedor tem o direito de purgar a mora no prazo da notificação. Caso o débito não seja pago, o devedor só terá direito de exercer o direito de preferência até o segundo leilão, conforme determinou o legislador na Lei 13.465/73.

Para o exercício do direito de preferência o devedor deverá depositar o valor total do imóvel.

LIMINAR PARA SUSPENDER O LEILÃO

Se você leu até aqui deve estar se perguntando se pode pedir uma liminar para suspender o leilão.

A resposta é sim, desde que haja nulidade no procedimento da notificação para pagar as parcelas ou não ter recebido a notificação para exercer o direito de preferência na compra.

Nesses casos será necessário uma análise. Mas não se preocupe, chame agora uma especialista no link abaixo:

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ORIENTAÇÃO

Caso seja necessário ajuizar uma ação judicial pedindo a suspensão do leilão é imprescindível que seja apresentado ao Juiz cópia do procedimento de notificação, a fim de provar que houve nulidade.

As cópias podem ser obtidas junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Para saber qual é o cartório basta ver o número da matrícula e descrição no contrato de financiamento.

Não é possível, como grande parte faz, somente alegar que não recebeu a notificação, pois neste caso o Juiz não determinará a suspensa o leilão.

Dúvidas, entre em contato.

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Zilda Simão

Advogada Especialista em Direito Imobiliário

OAB/SP 264.082