O que é a Due Diligence e para que serve?
A "Due Diligence" é um processo rigoroso de avaliação de um imóvel e seus proprietários antes da compra. Este processo é crucial para os compradores, pois ajuda a garantir que a transação seja bem-sucedida e minimiza os riscos de problemas futuros.
Ao identificar problemas em potencial, seja na matrícula do imóvel, seja nas certidões de processos trabalhistas, cíveis ou tributários, o comprador é orientado quais são as medidas para mitigar esses riscos ou até mesmo, decidir não prosseguir com o negócio. Isso pode ajudar a evitar problemas futuros e garantir que o comprador possa investir seu tempo e recursos de forma estratégica.
Outra vantagem da Due Diligence é que ela pode ajudar a melhorar a transação. Ao identificar questões importantes ANTES da transação, o comprador pode negociar soluções ou fazer ajustes para garantir que a transação seja bem-sucedida. Isso pode incluir ajustes nos termos da transação, a incorporação de cláusulas de proteção ou a identificação de oportunidades de melhoria para o negócio, até mesmo uma significativa redução do preço do imóvel.
Quais os benefícios da Due Diligence?
A "Due Diligence" realizada corretamente garante maior segurança jurídicas nas transações imobiliárias.
Quando realizada com cuidado, as partes saberão dos riscos do negócio, das questões que podem invalidá-lo ou prejudicá-lo, tais como:
Se o imóvel é um bem de família;
Se o imóvel encontra-se hipotecado;
Se existe contrato de locação em andamento;
Se há penhora, arresto ou sequestro ou qualquer outro tipo de gravame registrado na matrícula;
Se há alguma servidão sobre ele;
Se sobre o imóvel recai usufruto;
Se o imóvel encontra-se prometido à venda;
Se o terreno é objeto de Incorporação Imobiliária;
Se o imóvel foi dado como pagamento de dívidas de um falecido proprietário anterior;
Se o imóvel foi adquirido a título de herança;
Se o vendedor adquiriu o imóvel em hasta pública;
Se o vendedor adquiriu o imóvel por Usucapião;
Se há registros de doações, permitas, dote e dação em pagamento;
Se o imóvel foi objeto de integralização de capital de empresa;
Se há alienação fiduciária no imóvel;
Se alguma averbação de cláusula de inalienabilidade;
Se há algum problema com a construção do imóvel;
Se há caução, qual o regime de bens dos vendedores, se há sentença de divórcio, ou alguma indisponibilidade;
Se há ações tributárias, trabalhistas ou cíveis contra o proprietário e quais os riscos você corre em adquiri-lo assim mesmo;
Se há IPTU ou ITR atrasado etc.
Detectada alguma das situações elencadas acima, em alguns casos o negócio torna-se inviável, mas em outros o negócio é viável, porém, com algumas cláusulas contratuais específicas. Por isso a importância de você não realizar nenhuma compra de imóvel sem antes solicitar uma Due Diligência com nossa equipe.
Quais os documentos a serem analisados na Due Diligência?
Os documentos analisados na devida diligência são:
Matrícula do imóvel. Através da matrícula você consegue descobrir quem é o real proprietário e seu estado civil; Se há registro de promessa de compra e venda ou locação do imóvel; Se há registro de usufruto ou cláusula de inalienabilidade; Se há averbação de ação de execução em curso e demais hipóteses mencionadas no tópico acima "benefícios".
Certidão de casamento do proprietário. É importante saber qual o regime de casamento, pois com exceção do regime de reparação total de bens ou final dos aquestos, caso conste no pacto antenupcial, será necessário solicitar todas as certidões também em nome do cônjuge do vendedor;
Certidões dos distribuidores trabalhista, cível, federal, execução fiscal, falência ou concordada do local do imóvel e do domicílio do vendedor;
Certidão negativa de débitos trabalhista;
Certidão de Protesto do local do imóvel e do domicílio do vendedor;
Certidão negativa de IPTU e débitos Imobiliários;
Certidão negativa de passivo ambiental;
Certidão negativa de débitos da Receita Federal;
Certidão negativa de água e luz;
Certidão da Junta comercial, se pessoa jurídica, incluindo todos os sócios;
Certidão de utilidade pública junto à Prefeitura;
Demais documentos analisados no caso concreto.
Com a análise dos documentos mencionados acima e, dependendo do negócio imobiliário, outros que se fizerem necessários, você conseguirá provar a boa-fé em caso de pedido de anulação da transação ou penhora do imóvel adquirido.
Entenda, a boa-fé após a Lei 13.097/15 não se presume. O comprador deve provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem.
Portanto, com a devida diligência você consegue avaliar os riscos do negócio e provar que é adquirente de boa-fé, caso necessário.
Quem é adquirente ou terceiro de boa fé?
O adquirente de boa-fé é o comprador que está comprando o imóvel do atual proprietário/vendedor.
O terceiro de boa-fé é a pessoa que adquiriu o imóvel do comprador anterior. Ou seja, A compra de B, mas não registra na matrícula e transfere a C por Cessão de Direitos, Permuta, Dação em Pagamento ou até em compra etc.
Importante: o terceiro de boa-fé não participou do negócio entre A e B.
O negócio dele é feito com o A, apenas.
Proteção dos adquirentes e terceiros de boa-fé dado pela Lei 14.382/2022.
Em razão de grandes problemas jurídicos envolvendo adquirente e terceiro de boa-fé, o Legislador alterou a Lei 13.097/15, artigo 54, alteração dada pela Lei 14.382/2022, atribuindo maior segurança jurídica aos negócios jurídicos registrados, protegendo os adquirentes e os terceiros de boa-fé.
A Lei 13.097/15 procurou ampliar a segurança jurídica em relação aos adquirentes e terceiros de boa-fé, favorecendo, assim, o tráfego imobiliário.
Portanto, de acordo com o artigo 54, todos os atos jurídicos anteriores a compra e venda, que não estiverem registrados ou averbados na matrícula do imóvel, NÃO podem serem oponíveis ao novo comprador.
Desta forma, tornou-se PRIMORDIAL que o comprador analise a matrícula do imóvel antes da compra.
Mas só isso é necessário agora com alteração da Lei? A resposta é não.
Além da matrícula do imóvel é necessário que se analise outras certidões para garantir ao comprador segurança jurídica aos negócios.
As alterações deste artigo é novo e ainda não tem jurisprudência consolidada dos Tribunais.
Conclusão:
Com as alterações do artigo 54 da Lei 13.097/15, os compradores ganharam mais segurança jurídica ao analisar a matrícula do imóvel antes da compra.
As legislações aplicáveis, dentre outras, podem ser vistas aqui e aqui, o que torna tempestiva a assessoria especializada sempre que necessário neste assunto.
Porém, para uma compra segura é necessário a análise do rol de certidões já mencionada neste artigo.
O processo de análise dos documentos é chamado de Due Diligence no mercado imobiliário e deve ser feito por um Advogado especializado no Direito Imobiliário.
Se você está pensando em comprar um imóvel ou adquirir por outras formas como permuta, dação em pagamento não deixe de contratar agora mesmo esta análise.
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Zilda Pereira Simão
OAB/SP 264082
Especialista em Direito Imobiliário
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