DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DO CONDOMÍNIO

De quem é a responsabilidade por pagar as despesas extraordinárias do condomínio? Locador ou Locatário?

Parece básico esse assunto, mas não é. Só neste ano eu já respondi para vários locadores e locatários esta pergunta. Quem deve pagar as despesas extraordinárias do condomínio?

Primeiro vamos entender o que compõe as despesas extraordinárias de um condomínio.

A lei 8.245/91 em seu artigo 22, parágrafo único dispõe:

"... Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva."

Importante informar que os valores para pagamento das despesas extraordinárias são aprovados em assembleia, mas a Convenção do Condomínio deve prever a forma e proporção das contribuições dos condôminos para tais despesas, bem como a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva.

Desta forma, o valor que é cobrado junto com a taxa condominial a título de fundo de reserva, obras, indenização trabalhistas ... são destinados para despesas extraordinárias e não podem ser usados para pagamento das despesas ordinárias do condomínio.

Como não são usados para pagamento das despesas ordinárias, e sim para pagamento de despesas que normalmente agregam valor ao condomínio, nada mais justo que seja pago pelo Locador, proprietário da unidade imobiliária, pois é este que será beneficiado com a valorização de seu patrimônio.

Essa obrigação do locador está definida no artigo 22, inciso X da Lei de Locações.

Nos últimos anos, observamos uma crescente integração entre gestores condominiais, cartórios e órgãos fiscais, especialmente a Receita Federal, que tem ampliado suas ações de fiscalização e cruzamento de dados eletrônicos relacionados às despesas condominiais. A partir de 2024, diversos municípios passaram a adotar sistemas digitais que permitem verificar pendências financeiras automaticamente, incluindo o pagamento de despesas extraordinárias — o que pode impactar operações de venda, locação e financiamento de imóveis.​

Além disso, muitos condomínios atualizam suas convenções e regulamentos internos para especificar detalhes sobre o rateio de despesas extraordinárias, incorporando regras mais transparentes e, em alguns casos, incluindo procedimentos digitais de aprovação ou prestação de contas. Essas mudanças reforçam a importância de manter toda a documentação em dia, bem como estar atento às normas específicas do condomínio e às atualizações na legislação.​

Espero ter contribuído respondendo a dúvida de muitos locatários e locadores.

Muito feliz em compartilhar conhecimento!

Dúvidas, entre em contato.

Zilda Simão

Advogada Especialista em Direito Imobiliário

OAB/SP 264.082