Corretagem Imobiliária do Imóvel na Planta
Previsão legal e conceito:
A corretagem tem previsão legal no Código Civil brasileiro nos artigos 722/729.
No artigo 722 o legislador deixa claro o conceito do contrato de corretagem: "Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas."
Observa-se que para que haja o contrato de corretagem o corretor não pode estar ligado a outra (vendedor ou comprador) em virtude de procuração ou prestação de serviços.
Precisa ser uma pessoa contratada para a mediação da venda.
A contratação pode ser feita por qualquer das partes.
Quando a comissão é devida?
A lei determina o momento em que a comissão é devida:
"Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes."
Portanto, é devida a corretagem ao corretor de imóveis quando a venda é efetivada ou nos casos de arrependimento de uma das partes após a concretização do negócio.
Porém, na regra geral há uma exceção que é o caso da comissão do imóveis na planta. Neste caso, o Consumidor tem o direito de se arrepender no prazo de até 07 dias após a assinatura do contrato. Ocorrendo o arrependimento nesse prazo, o corretor não terá direito a comissão.
• Ponto importe é o caso da desistência: Desistência não é arrependimento. O arrependimento ocorre após o contrato. A desistência ocorre na fase pré-contratual, quando o cliente do corretor ou o terceiro desistem do negócio após o aceite da proposta.
Na desistência o corretor não tem direito a corretagem; no arrependimento sim, com exceção dos imóveis na planta que é assunto deste post.
É devida comissão de corretagem na compra de imóvel na planta?
Havia uma controvérsia no caso de venda de imóvel na planta que consistia em saber quem era o devedor (comprador ou incorporadora) da obrigação de pagar a comissão, porque nesses casos o corretor, por vezes, não fica na sede da imobiliária e sim nos estandes de vendas situados no próprio local da construção dos empreendimentos.
O comprador, ao dirigir -se ao estande de vendas do empreendimento imobiliário, se depara com corretor contratado pela vendedora, não tendo nenhuma relação obrigacional com o mesmo e, portanto, não sendo responsável pelo pagamento de corretagem.
Em razão de algumas incorporadoras repassarem este custo aos compradores, o assunto chegou ao Superior Tribunal de Justiça através do Recurso Especial nº 1.599.511 - SP (2016/0129715-8), no qual foi firmado a seguinte tese (tema 938) "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem."
Portanto, com a decisão acima encerrou-se a discussão e a comissão pela venda de imóveis na planta é devida ao corretor, e esta obrigação pode ser repassada pela incorporadora ao comprador desde que esteja prevista no contrato de compra e venda a porcentagem e o valor.
Estando claro no contrato de compra e venda, bem como no contrato de prestação de serviços de corretagem, o comprador é obrigado a pagar a comissão de corretagem de imóvel na planta após a assinatura do contrato de compra do imóvel, exceto se arrepender em até 07 dias após a assinatura do contrato.
Exceção: venda de imóvel na planta, em regime de incorporação, em estande de vendas e fora da sede do incorporado, o adquirente pode exercer o direito de arrependimento, no prazo de 7 (sete) dias, não ensejando ao corretor qualquer direito ao recebimento de comissão. A previsão está na Lei. 4.591/64:
Art. 67-A. […]
§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
Trata-se de uma condição resolutiva, que depende da confirmação do contrato pelo adquirente.
O mesmo raciocínio aplica-se, por analogia, nas mediações de venda de lotes de terreno quando celebrado o contrato em estande de vendas e fora da sede do loteador.
Conclusão:
A regra geral para pagamento da comissão é o resultado (contrato assinado) previsto no contrato de intermediação de uma compra e venda, locação, permuta por exemplo, bem como nos casos em que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, nos termos do artigo 725 do Código Civil Brasileiro.
Assim, não há dúvidas de que se o corretor fez a intermediação do negócio, obtendo o resultado útil, ao mesmo é devido a corretagem, respondendo pela obrigação de pagar, em princípio, aquele que contratou o corretor, não havendo impedimento legal a possibilidade de transferência desse encargo, mediante cláusula expressa no contrato principal, à outra parte interessada no negócio jurídico, que é caso de imóvel na planta.
Portanto, a incorporadora/vendedora pode repassar o valor da comissão de corretagem ao comprador, mesmo que o corretor esteja no estande de vendas no local da construção. Para tanto, basta que seja informado o consumidor do valor da comissão e esteja previsto em contrato essa responsabilidade.
O pagamento é realizado de acordo com as tratativas entre as partes e se houver arrependimento em até 07 dias, a comissão não é devida.
Caso você seja um incorporador fique atento a minuta padrão de venda. Havendo dúvidas entre em contato com nossa equipe para lhe ajudar.
Comprador, antes de assinar o contrato analise as cláusulas para saber de quem é a responsabilidade em pagar a comissão. Havendo dúvidas clique no botão abaixo e fale com nossa equipe.
Zilda Simão
OAB/SP 264.082
Especialista em Direito Imobiliário
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