A CONVENÇÃO É A LEI INTERNA DO CONDOMÍNIO.
A convenção de condomínio é um documento que estabelece as principais regras, direitos e deveres dos condôminos, além de como o prédio deve ser organizado, por isso a elaboração (criação) dela é muito importante.
Desse modo, é prudente ser elaboradora por profissional com qualificação técnica para tanto, pois uma convenção defeituosa, incompleta ou carente de elementos pode ser uma enorme fonte de conflitos e de prejuízos para todos envolvidos pois são causas de despesas extraordinárias do condomínio.
QUAIS OS REQUISITOS LEGAIS OBRIGATÓRIOS?
A Lei nº 4.591/1964, também conhecida como Lei do Condomínio, trata da convenção de condomínio em seu capítulo II.
Esta Lei foi a primeira lei criada exclusivamente para regular a convivência em condomínios. Apesar de ter sido parcialmente derrogada com a chegada do Código Civil de 2002, a Lei continua sendo uma das principais referências para a Legislação condominial.
Tanto o Código Civil como a Lei 4.591/64 dispõem de regras de uso obrigatório na elaboração da convenção. Porém, na prática do dia a dia as regras básicas revelam-se insuficientes para a solução dos problemas condominiais.
Com a evolução humana, tecnológica, os anseios individuais aumentam de modo que deve ser inclusas cláusulas fora dos elementos legais, mas de acordo com os princípios de probidade e boa-fé.
A convenção é um "contrato" de cunho normativo onde os assinantes se comprometem ao cumprimento de deveres e obrigações.
Sendo um contrato, na elaboração devem ser obedecidos os dispositivos do Código Civil, por exemplo o artigo 113 determina que "os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração".
Outro a ser observado é o do artigo 422, pois obriga as partes contratantes a guardar, na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
A boa-fé é uma interpretação relacionada às cláusulas gerais que está presente nas relações contratuais e também em qualquer relação jurídica. Este princípio visa verificar a intenção e o comportamento dos agentes nas relações jurídicas.
QUEM TEM OBRIGAÇÃO DE FAZER A PRIMEIRA MINUTA DA CONVENÇÃO?
O primeiro registro da minuta da convenção de condomínio, normalmente, é feito pelo incorporador OU loteador, em respeito à exigência imposta pelo artigo 32, letra "j", da lei n° 4.591/64 e a Lei do Parcelamento do Solo, a qual fica pendente de aprovação dos futuros condôminos.
Importante informar que a minuta registrada, enquanto não alterada, prevalece na relação entre condôminos e entre estes e o condomínio desde que as disposições não violem expressa disposição legal e esteja de acordo com a jurisprudência vigente.
Sim, jurisprudência vigente, outro ponto importante a ser observado na elaboração da convenção.
CONCLUSÃO:
A Convenção por ser um Contrato que estabelece obrigações, deveres e direitos dos condôminos não basta estar amparada apenas pela legislação vigente. Na elaboração é preciso criar mecanismos de boa convivência e que ainda não foram objeto de Lei, mas que já existe como costume local.
Eu, particularmente, acredito ser necessário na elaboração da minuta um entendimento pelo profissional que está elaborando com o incorporador, construtor do empreendimento. Entender quais as razões que o motivou a elaborar aquele projeto. Por exemplo: qual foi a razão ao deixar um recuo lateral e dos fundos em cada casa, se for o caso. Entender, outrossim, qual é o público que vai morar naquele condomínio.
Conhecendo o público do condomínio, as razões do incorporador, você vai conseguir fazer uma minuta direcionada, bem-feita e capaz de evitar conflitos e desentendimentos que podem ocorrer no dia a dia, garantindo o bem-estar e a harmonia de todos os moradores.
Se você chegou até aqui é por que você entendeu a importância de uma boa convenção e está disposto a fazer do seu condomínio um lugar harmonioso e feliz.
Para que isto aconteça clique no link abaixo e fale conosco para elaborar sua convenção de condomínio ou alteração da convenção já feita.
Zilda Simão
Advogada Especialista em Direito Condominial
OAB/SP 264.082
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