Contrato de Gaveta: Aspectos Jurídicos, Riscos e Regularização
Toda compra e venda inicia-se com um Contrato particular entre comprador e vendedor.
Após a assinatura e o pagamento total do preço, na grande maioria dos casos é necessário que seja feito uma escritura pública e levada à registro ou, nos casos em que a Lei permite, seja levado o contrato particular ao registro.
O que ocorre é que parte dos Brasileiros não fazem a segunda parte da documentação. Assinam o Instrumento particular e guardam o contrato em uma gaveta em sua casa, surgindo daí a expressão: "contrato de gaveta" e uma realidade nos negócios imobiliários de compra e venda.
Neste post vou pontuar os principais riscos em adquirir um imóvel por meio do referido instrumento e não levar ao registro, ou, não lavrar a escritura posteriormente.
O QUE É UM CONTRATO DE GAVETA?
O contrato de gaveta é um acordo privado, celebrado entre comprador e vendedor, que não passa pelas etapas obrigatórias de registro e formalização junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Apesar de documentar os termos pactuados, este instrumento carece de eficácia jurídica para transferir direitos reais sobre o bem imóvel, estando em desacordo com o art. 108 do Código Civil Brasileiro, que exige escritura pública para transações imobiliárias de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente.
A informalidade do contrato é seu traço mais marcante, o que implica em uma dependência da boa-fé entre as partes. Contudo, no campo do Direito Imobiliário, a ausência de publicidade registral compromete a oponibilidade do contrato contra terceiros, deixando os envolvidos em uma posição jurídica vulnerável.
PRINCIPAIS RISCOS EM TER UM CONTRATO GUARDADO NA GAVETA DE SUA CASA
Contrato de Gaveta: Aspectos Jurídicos, Riscos e Regularização Podemos enumerar os riscos de ter um contrato de compra e venda guardado na gaveta de sua casa, dentre outros:
1- O comprador, por não registrar seu título, não é proprietário do mesmo.
Em não sendo proprietário, não poderá passar escritura para outra pessoa. Havendo necessidade de nova venda, o adquirente deverá se utilizar de contrato de cessão de direitos.
Caso o vendedor em algum momento se recuse a outorgar escritura, o comprador "gaveteiro" terá que se socorrer do Judiciário propondo Ação de adjudicação compulsória, ou até mesmo uma Ação de usucapião.
2- O vendedor, por continuar proprietário, pode vir a ter o bem penhorado por credores ou vende- ló para outra pessoa.
Recaindo penhora sobre o imóvel por dívida do vendedor, o comprador novamente vai precisar se socorrer do judiciário para apresentação de Embargos de Terceiros nos termos da Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro".
O comprador deve ficar ciente que a defesa nos Embargos de Terceiros será apenas da posse, jamais da propriedade.
3- Se o imóvel a ser adquirido estiver financiado, a análise deve envolver o contrato com a Instituição Bancária primeiro, pois caso exista previsão no contrato de financiamento vedando a venda, o vendedor estará violando os termos daquele instrumento, ficando sujeito as penalidades ali existente. Pode ser que a penalidade seja a rescisão imediata, com a consequente perda do financiamento e obrigação de pagar o débito de uma vez, sob pena das medidas judiciais cabíveis por parte do banco.
Por outro lado, se o contrato com o banco autorizar a venda, esta deverá ser feita com anuência do credor bancário, que só autorizará depois de fazer a avaliação de crédito do comprador.
É importante o comprador entender que ele não assumirá o saldo devedor nas mesmas condições do contrato que envolvia vendedor e Instituição Bancária. Será um novo contrato com regras atuais de atualização das parcelas e valores de acordo com a capacidade econômica do comprador, ou seja, pode haver acréscimo no valor das parcelas, assim como aumento do prazo de financiamento.
COMO SE TORNAR DONO DO SEU IMÓVEL
A propriedade é adquirida apenas em três situações:
a) Registro do título no Cartório de Imóveis, artigo 1.245 do Código Civil: " Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis".
O título hábil a ser registrado na compra e venda como regra é a escritura. A legislação permite que ocorra a aquisição da propriedade por meio de um instrumento particular nos casos, por exemplo, de aquisição no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação; contrato de Alienação Fiduciária; contrato de alienação de imóveis funcionais da União situados no Distrito Federal; contrato no âmbito de Loteamentos Populares; aquisição de imóvel por meio de Consórcio.
b) Acessão, artigo 1.248 do Código Civil: "A acessão pode dar-se: I - por formação de ilhas; II - por aluvião; III - por avulsão; IV - por abandono de álveo; V - por plantações ou construções".
c) Usucapião nos termos dos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil e artigo 183 da Constituição Federal do Brasil.
SE O VENDEDOR FALECER ANTES DA PASSAR A ESCRITURA
Se o vendedor vier a falecer antes de outorgar escritura a situação vai ficar mais complicada ainda, pois o imóvel vai fazer parte dos bens do inventário, o que demandará medidas para obtenção da escritura, conforme o caso, por herdeiros ou de provimento judicial que substitua a escritura.
COMO FAZER UM CONTRATO PASSÍVEL DE REGISTRO
Finalmente, se a aquisição não for possível via escritura pública, consulte um profissional qualificado para te ajudar a minutar um contrato apto a requer junto ao Cartório de Registro de Imóveis o seu registro.
O instrumento contratual deve conter os mesmos requisitos para a escritura pública e assinaturas reconhecidas em cartório nos termos dos artigos 167, inciso I, item 9 e artigo 221 da Lei 6.015/73.
O registro funciona apenas como ato constitutivo do direito do compromissário comprador em obter a prioridade para a aquisição do imóvel.
QUEM É COMPRADOR OU TERCEIRO DE BOA-FÉ e a importância do registro da escritura ou contrato
O adquirente de boa-fé é o comprador que está comprando o imóvel do atual proprietário/vendedor.
O terceiro de boa-fé é a pessoa que adquiriu o imóvel do comprador anterior. Ou seja, A compra de B, mas não registra na matrícula e transfere a C por Cessão de Direitos, Permuta, Dação em Pagamento ou até em compra etc.
Importante: o terceiro de boa-fé não participou do negócio entre A e B.
O negócio dele é feito com o A, apenas.
Proteção dos adquirentes e terceiros de boa-fé dado pela Lei 14.382/2022.
Em razão de grandes problemas jurídicos envolvendo adquirente e terceiro de boa-fé, o Legislador alterou a Lei 13.097/15, artigo 54, alteração dada pela Lei 14.382/2022, atribuindo maior segurança jurídica aos negócios jurídicos registrados, protegendo os adquirentes e os terceiros de boa-fé.
A Lei 13.097/15 procurou ampliar a segurança jurídica em relação aos adquirentes e terceiros de boa-fé, favorecendo, assim, o tráfego imobiliário.
Portanto, de acordo com o artigo 54, todos os atos jurídicos anteriores a compra e venda, que não estiverem registrados ou averbados na matrícula do imóvel, NÃO podem serem oponíveis ao novo comprador.
Desta forma, tornou-se PRIMORDIAL que o comprador analise a matrícula do imóvel antes da compra e registre seu título após a assinatura e pagamento do preço. Só assim você se tornará dono do imóvel e protegerá seu patrimônio.
Regularização do Contrato de Gaveta: Passo a Passo
A regularização de um contrato de gaveta é fundamental para garantir a segurança jurídica da transação. O processo envolve:
Redação de Escritura Pública de Compra e Venda
O primeiro passo para regularizar a transação é a elaboração de uma escritura pública, que formalize a vontade das partes e seja lavrada em um tabelionato de notas.
Recolhimento de Tributos
É indispensável o pagamento do ITBI, que varia de acordo com a legislação municipal. A quitação do imposto é uma condição obrigatória para o registro da transferência de propriedade.
Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Após a lavratura da escritura pública, o documento deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis competente para averbação na matrícula do imóvel. Somente com o registro, o comprador será reconhecido como proprietário legítimo.
CONCLUSÃO
A compra e venda começa por um contrato particular, mas precisa terminar na grande maioria com uma escritura pública registrada na matrícula do imóvel. Somente assim você se tornará Dono do imóvel e não precisará de defender através das defesas de terceiro de boa-fé.
Com a reforma em 2015 o Legislador deixou claro que vale como proprietário quem está na matrícula do imóvel no ato da compra. Portanto, o registro tornou-se ainda mais fundamental e os riscos aumentaram nos casos de guardar o contrato na gaveta da sua casa.
CONSULTORIA ONLINE: Apoio Jurídico Especializado
A boa notícia é que toda a assessoria e consultoria para você registrar seu contrato ou fazer uma escritura pública pode ser feita na tranquilidade da sua casa de forma online.
Até a assinatura da escritura pública se você tiver dificuldade de ir até o cartório pode ser feito de forma online e digital.
O acompanhamento de um advogado especializado em Direito Imobiliário é indispensável para evitar erros e garantir que todos os procedimentos sejam realizados de acordo com a legislação vigente.
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Zilda Simão
Advogada Especialista em Compra e Venda
OAB/SP 264082
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