Atraso na entrega do imóvel na planta em Paulínia, Campinas e região.

O guia completo dos seus direitos e como agir

O atraso na entrega de um imóvel na planta é uma das situações mais frustrantes para o consumidor, gerando um efeito dominó de problemas financeiros e pessoais. Se você está passando por isso em Campinas, Paulínia e região, saiba que a lei oferece um arsenal de proteções. Este guia detalha seus direitos, as provas que você precisa reunir e os passos práticos para buscar a devida reparação pelo descumprimento contratual da vendedora.

Os 8 passos e direitos na jornada do atraso

1. A documentação: sua maior aliada

Muitas pessoas na ânsia por assinar o contrato de compra e venda e realizar o sonho da casa própria não para pra analisar os documentos e guarda-los em lugar seguro, dificultando na hora de buscar ajuda jurídica para o efetivo cumprimento de seus direitos.

Abaixo estão os principais documentos que você precisa guarda-los em lugar seguro:

• Contrato de Promessa de Compra e Venda e seus anexos;

• Material publicitário e panfletos que mencionem a data de entrega;

• Comprovantes de pagamento;

• Registros da comunicação com a construtora (e-mails, protocolos, mensagens).

Importante: Dê preferência para comunicação por escrito, principalmente e-mails e, sempre que houver dúvidas sobre informação, transparência e lealdade na relação contratual você pode contar com a proteção legal dispostas no Código de Defesa do Consumidor (CDC), art. 6º, III – direito à informação adequada e clara sobre produtos e serviços; e Código Civil (CC), art. 421 e 422 – princípios da boa-fé objetiva e função social do contrato, que impõem transparência e lealdade nas relações contratuais.

2. A notificação extrajudicial: o primeiro passo formal

A notificação extrajudicial pode ser sua maior aliada antes de ingressar com ação judicial, pois um documento bem feito pode gerar um acordo entre as partes ou até conseguir mais provas do descumprimento.

O que não pode faltar na notificação extrajudicial:

• A comunicação do descumprimento do prazo de demais direitos;

• O requerimento do cumprimento de obrigações contratuais, como: pagamento de multa nos prazos definidos nos contratos; pagamento de aluguel compensatório ou resolução do contrato com devolução de parte dos valores pagos, se for o caso; congelamento do saldo devedor;

• A comunicação das cláusulas abusivas e a base legal para a anulação no judiciário;

• A comunicação de que se trata de tentativa de solução amigável, valorizada pelo Judiciário, e que não resolvida será proposta ação judicial adequada;

• A menção das leis em sua defesa, tais como: Código Civil, art. 187 e 927 – responsabilidade civil por ato ilícito e obrigação de indenizar; Código de Processo Civil (CPC), art. 319 – possibilidade de tentativa de conciliação prévia; CDC, art. 35 – direito do consumidor em caso de descumprimento da oferta e Lei 4.591/64.

3. Indenização: o "aluguel compensatório" que a vendedora deve pagar

A Lei nº 4.591/1964, que regula o condomínio em edificações e a incorporação imobiliária, estabelece em seu artigo 42 que, em caso de atraso na entrega do imóvel por parte da vendedora, esta fica obrigada a pagar ao comprador uma multa equivalente a 1% do valor do imóvel por mês de atraso. Essa multa funciona como uma espécie de "aluguel compensatório", destinada a ressarcir o comprador pelos prejuízos decorrentes da demora na entrega, como despesas adicionais com moradia e transtornos pessoais. Tal previsão legal reforça a responsabilidade da incorporadora em cumprir rigorosamente os prazos contratuais, garantindo proteção efetiva ao consumidor no mercado imobiliário. A indenização é presumida (não precisa provar que alugaria) e pode ser cobrada desde o primeiro dia de atraso após 180 dias, normalmente estipulado no próprio contrato.

Importante: o aluguel só pode ser exigido caso você não queira desistir do imóvel.

4. O fim da correção abusiva: congelamento do saldo devedor

Normalmente os valores dos imóveis na planta são corrigidos monetariamente pelo índice - INCC - durante o período da obra. Portanto, havendo atraso por culpa exclusiva da vendedora o saldo devedor deve ser congelado imediatamente e suspenso a cobrança do INCC. O atraso na entrega do imóvel por parte da vendedora configura descumprimento contratual, impondo à parte inadimplente a responsabilidade pelos prejuízos causados ao comprador, conforme dispõe o artigo 389 do Código Civil. Nesse contexto, a aplicação do índice de correção monetária previsto para atualização do saldo devedor deve ser revista, uma vez que o comprador não pode ser penalizado pela inflação ou variações do INCC após o prazo contratual de entrega. O Tribunal de Justiça de São Paulo, tem adotado entendimento alinhado ao princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e à função social do contrato (art. 421 do Código Civil), reconhecendo que a manutenção da correção pelo INCC durante o período de atraso configura enriquecimento ilícito da incorporadora e onera excessivamente o comprador, devendo ser imediatamente suspenso.

5. Reparação por danos morais: o preço do transtorno

Os danos morais pelos transtornos causados na vida do comprador hoje têm sido ponderados pelos Tribunais, por conta da alteração da Lei 4.591/64 que dispôs sobre o pagamento do aluguel compensatório durante o atraso da obra. Porém, caso os prejuízos extrapolem as situações “normais” de atraso, você pode e deve requerer tal indenização demonstrando e provando o impacto do atraso na sua vida (ex.: mudança de planos, gastos extras, estresse comprovado). Nestes casos é recomendado juntar documentos e ter sempre pessoas de confiança para depoimento em juízo, a fim de conseguir a condenação no Tribunal Estadual. Em decisão recente (REsp n. 2.201.358/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025.)o STJ entendeu que a fixação da indenização por danos morais que decorra de situação excepcional - que configura ofensa ao direito da personalidade do cliente, extrapolando a esfera do mero inadimplemento contratual - não pode ser revista naquela instância- e que, portanto, viável a condenação do Tribunal Estadual.

6. As opções do comprador no caso de atraso da obra

A Lei nº 4.591/1964, que regula o condomínio em edificações e a incorporação imobiliária, prevê dispositivos que protegem o comprador no caso de atraso na entrega do imóvel. Nela você poderá escolher entre permanecer com o contrato ou pedir a rescisão com devolução dos valore pagos. A decisão correta depende de análise do tempo de atraso e das reais necessidades do comprador.

1. Da permanência do contrato Havendo decisão em permanecer com o imóvel o comprador tem a opção de pedir a indenização nos termos do artigo 42 da Lei 4.591/64. A vendedora é obrigada a pagar ao comprador uma multa equivalente a 1% do valor do imóvel por mês de atraso na entrega. Essa multa funciona como uma compensação pelos prejuízos decorrentes da demora, como custos adicionais de moradia ou aluguel. Neste caso, o comprador pode requerer ainda que a vendedora cumpra a obrigação de entregar o imóvel no prazo ajustado, com eventual imposição de multa diária para garantir a efetividade da tutela.

2. Da desistência do contrato pelo atraso Caso o atraso seja significativo e a incorporadora não cumpra suas obrigações, o comprador pode optar pela rescisão do contrato, com a devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente, conforme previsão legal e entendimento consolidado na jurisprudência.

Importante: em qualquer dos casos, além da multa prevista ou restituição dos valores pagos, o comprador pode buscar reparação por eventuais danos materiais (despesas extras) e danos morais causados pelo atraso, com base no artigo 927 do Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor.

8. Vícios de construção após a entrega: a luta continua

O comprador tem hoje um verdadeiro arsenal para se proteger nos casos de vícios, mas precisa ficar atento aos prazos. O Código Civil brasileiro estabelece prazos específicos para que o comprador possa reclamar sobre vícios ou defeitos na construção do imóvel, garantindo proteção ao consumidor e ao adquirente.

De acordo com o artigo 618 do Código Civil, o construtor ou vendedor responde pelos vícios ou defeitos da coisa vendida que a tornem imprópria ao uso a que se destina ou que diminuam seu valor. Já o artigo 619 determina que o prazo para reclamar desses vícios é de cinco anos, contados a partir da entrega efetiva do imóvel.

Esse prazo de cinco anos refere-se à garantia legal para a solidez e segurança da construção, abrangendo problemas estruturais graves, como infiltrações, rachaduras, falhas na instalação elétrica ou hidráulica, entre outros defeitos ocultos que comprometam a integridade do imóvel.

É importante destacar que o prazo começa a contar a partir da entrega das chaves ou da posse do imóvel pelo comprador, e não da assinatura do contrato. Além disso, o adquirente deve comunicar formalmente o construtor ou vendedor sobre os vícios constatados para que sejam tomadas as providências necessárias.

Caso os vícios não sejam reparados no prazo adequado, o comprador pode buscar a reparação judicial, incluindo a substituição, conserto ou abatimento do preço, conforme previsto nos artigos 618 a 620 do Código Civil.

3. Conclusão

Lidar com o atraso de uma obra é desgastante, mas conhecer seus direitos equilibra o jogo. A legislação brasileira oferece mecanismos robustos para proteger o comprador. Não aceite prejuízos que não foram causados por você. Seu projeto de vida foi interrompido por descumprimento contratual? Com a documentação correta e a estratégia jurídica adequada, é possível buscar a reparação completa de todos os seus danos. Conte com minha assessoria jurídica especializada para conduzir a solução para estes casos. Fale comigo.